房地产业：供给不足 深圳房价维持运行

　　东方证券 薛和斌

　　深圳房价上涨的主因：住宅有效供给严重不足

　　1)深圳当年的住宅竣工销售比远远小于1，尽管可能存在统计口径问题，在一定程度上仍可说明住宅有效供给不足。

　　2)深圳当年的住宅批准预售面积小于住宅销售面积，特别是特区关内的住宅供应大幅下降。

　　3)深圳本年开发土地面积一直都小于本年购置土地面积，4年来共有329.51万平米的已购置土地未开发(包括住宅用地和商业用地)。

　　深圳住宅销售面积的环比下降并非市场“崩盘”前兆。从2003年5月至今，深圳住宅销售面积环比曾多次出现大幅下降的情况，并且其环比下降的程度和持续时间甚至大大超过现在，而当时的住房价格仍能维持在当年的高位运行。

　　经过测算，中短期内深圳住宅供给缺口巨大，长期总供给偏紧，供给不足，导致深圳未来房价仍将高位运行。

　　我们预测，未来1年内深圳住房均价会从10月份的高点回落到14500元/平米的水平，但仍较2007年初的住房均价水平上涨40%；未来住房均价的回落主要是由于特区关外住房供给量的大幅增加，且关外住房成交价较低；关内住房由于供给有限，价格仍旧会保持在高位；明年5月份后深圳住宅房地产市场成交量才会重新趋于活跃。

　　近期受房地产宏观调控和深圳行业内某些不良事件影响，地产板块，特别是深圳地产股出现大幅下跌。我们认为市场对深圳地产板块的担忧有些过分悲观，11月份房地产市场成交量萎缩，既和政府宏观调控有关也和房地产销售周期有关。对于已在全国布局的一线蓝筹地产股，本身受深圳市场的影响己经较小，公司凭借其资金，管理，品牌，人才等优势有望在行业整合中占据更大的市场份额。

　　我们建议重点关注一线蓝筹地产公司招商地产，万科；在环渤海区域中小城市扩张的龙头地产公司荣盛发展；受宏观调控影响较小，人民币升值过程中受益最大的资源型地产股。

　　一.深圳住宅房地产市场运行特点

　　深圳的住宅房地产市场往年一般具有“一季度平稳，二季度趋热，三季度回调，四季度高潮”的特点，但是今年表现不同于往年：1～10月，各月成交量明显小于往年，且成交量最大的季度出现在今年2季度；价格则呈现一路上涨的态势，10月份住宅销售均价达到17350元，创下历史新高，比2006年12月销售均价上涨67%；10月份住宅销售面积则处于2003年4月以来的最低水平，仅成交15.36万平米。

　　二.深圳房价上涨的主因：住宅有效供给严重不足

　　今年深圳房价快速上涨的主要原因是深圳住宅的有效供给严重不足。

　　1)从深圳住宅的竣工销售比看住宅有效供给不足。

　　住宅的竣工销售比2005年，2006年连续两年小于1，住宅竣工量远小于住宅销售量，可售住宅面积大幅减少。尽管可能存在统计口径问题，但仍可在一定程度上说明深圳住宅的供给不足。

　　2)从深圳住宅批准预售面积和住宅销售面积情况看住宅有效供给不足。

　　从2003年开始，每年深圳的住宅批准预售面积就小于住宅销售面积，使得住宅的有效供给严重不足，特别是特区关内的住宅供应大幅下降。

　　3)从深圳土地开发情况看住宅有效供给不足

　　从2002年开始，深圳本年开发土地面积一直都小于本年购置土地面积，4年来共有329.51万平米的已购置土地未开发(包括住宅用地和商业用地)，使得住宅的有效供给不足。

　　三.深圳住宅销售面积的减少并非市场“崩盘”前兆

　　近期，不断有媒体针对深圳房地产市场住宅销售量下降发表评论，认为深圳住宅房地产市场成交量下降，则房价有“崩盘”的危险。我们认为，目前深圳住宅销售面积环比的下降并不必然说明将来住宅价格水平的下降，从2003年5月至今，深圳住宅销售面积环比曾多次出现环比大幅下降的情况，并且住房销售面积环比下降的程度和持续时间甚至大大超过现在，而住房价格则始终维持在当时的高位运行。

　　我们认为，现在深圳一手房住宅房地产市场成交量的缩量主要是由于：

　　1)银行信贷萎缩，房贷收紧，特别是购买第二套房首付比例和利率的提高，抑制了购房需求；

　　2)本年房价上涨过快，削弱了自住型购房者的购买能力，也降低了投资型购房者的预期收益率，购房需求在高房价的挤压下减少；

　　3)对政府房地产宏观调控的预期，使得部分购房者消费意愿不强，处于观望状态；

　　4)最近几年深圳房地产市场供给量严重不足，使得成交量也相应减小。

　　四.供给不足，导致深圳未来房价仍将高位运行

　　我们认为，在中国宏观经济仍然高速增长，总体经济状况不出现大的波动前提下，房价的走势主要还是由住房的总供给和总需求来决定。

　　在总供给方面：根据《深圳市城市整体规划(2007-2020)》，规划期内新增住房建筑面积1.2～1.5亿平方米，住房建筑面积总规模达到3.7～4.0亿平方米。

　　在总需求方面：建设部规划到2020年中国城镇居民人均住房面积达35平米，根据《深圳市城市整体规划(2007-2020)》，到2020年深圳城市常住人口规模控制为1100万人，则到2020年深圳市住房建筑总规模要达到3.85亿平米。

　　目前的现状：根据深圳市政府发布的统计数据，至2005年底，深圳全市住房总建筑面积为24537.18万平米，城市常住人口为827.75万人，人均住房建筑面积约为29.64平米。(有资料显示，其实目前深圳实际常住人口已经达到1200万人，我们仍旧以统计局的统计资料为准。)

　　根据深圳市的规划，我们可以测算，从2006年起，深圳市每年住房供应量要达到930.85万平米，才能实现2020年住房建筑面积总规模达到3.85亿平米的建设目标。

　　而事实上，2006年深圳市批准预售住宅面积仅为694.57万平米，2007年1至9月批准预售住宅面积仅为383.69万平米，我们预计2007年全年批准预售面积不会超过500万平米，因此总体来看，最近两年住宅供应缺口达到670万平米，供给缺口巨大。

　　如此看来，短期之内，深圳市住房总供给不足的状况不可能得到很大改变，深圳房价大幅下跌的可能性不大，我们预测未来1年内深圳住房均价会较10月份的17350元/平米高点有一定程度的回落，住房均价可能回落到14500元/平米的水平，但仍较2007年初的住房均价水平上涨40%；住房均价水平的回落主要是由于特区关外住房供给量的大幅增加，且关外住房成交价较低；关内住房由于供给有限，价格仍旧会保持在高位；同时我们预计到明年5月份后房地产市场成交量才会重新趋于活跃。

　　近期受房地产宏观调控和行业内某些事件影响，地产板块，特别是深圳地产股出现大幅下跌。我们认为市场对深圳地产板块的担忧有些过分悲观，11月份房地产市场成交量萎缩，既和政府宏观调控有关也和房地产销售周期有关。对于已在全国布局的一线蓝筹地产股，本身受深圳市场的影响己经较小，公司凭借其资金，管理，品牌，人才等优势有望在行业整合中占据更大的市场份额。

　　我们建议重点关注一线蓝筹地产公司招商地产，金地集团，万科，保利地产；在环渤海区域中小城市扩张的龙头地产公司荣盛发展；受宏观调控影响较小，人民币升值过程中受益最大的资源型地产股。