房地产：对11月28日地产股暴跌的点评

　　联合证券 鱼晋华

　　11月28日，地产股再度暴跌。我们认为地产股暴跌的背后，反映了市场的几重担忧：

　　经济适用房大多数以中产阶级为主？

　　在我国现有的住房供应体系中，经济适用房被归类为面向中低收入家庭的保障性住房，换言之，经济适用房在现有住房供应体系比重非常小，充其量只是配角地位。开发商分享了住房供应体系中最大的一块蛋糕------以面向中产阶级为主要购买者的商品住房。

　　但如果未来的住房供应体系的重新定位为“经济适用房大多数以中产阶级为主”，意味着中国现有住房供应体系将出现重大调整，也即经济适用房比重将急剧上升，而商品住房将退而求其次。也即

　　我们的观点：现有住房供应体系经济适用房比重小而商品住宅比重大的格局，其实质是由土地作为地方财政的重要支柱所决定。改变现有住房供应体系，意味着打破现有土地财政的利益格局。难度非常大，需要其他相应的配套政策和措施。而在明年地方财政即将换届，新一轮投资增长呼之欲出的形势下，打破土地财政的难度与压力更非一般。对于经济适用房能否取代商品住宅成为住房供应体系中的最大一块，需要观察。

　　而在一两年内，我们认为基本不太可能。

　　房价的拐点显现，行业利润率09年开始下降？

　　深圳广州等局部地区出现的销售下降和房价松动，并不代表全国情况。

　　对于明年全国的房价涨幅我们预期仍然在6%-8%之间。主要是二线城市仍在补涨的趋势之中。对于万科这样早已实现全国布局的公司，其业绩完全可以规避单一城市销售的波动。

　　行业利润率向正常水平回归并不能改变我们对房地产行业看好的观点。

　　主要基于真实住房需求的强劲，企业可以通过规模的增长来减少利润率下降的负面影响。而长期来看，通过规模增长来实现成长，而不仅仅依赖于超高的利润率水平，才是企业持久发展的根本。其次行业利润率的向正常水平的回归，可以降低行业的竞争度，反而有利于行业内现有企业的发展。

　　住房是家庭财富最直接的表现形式，国内对房价的关注实际反映了对城市居民收入水平差距加速拉大的关注。在城市居民财富分配不均的形势下，我们认为局限于房地产行业本身，也许找不到解决房价问题的最佳答案。

　　与日本在升值期全国地价上涨5倍，东京地区地价上涨10倍相比，中国的房价远未到向下的拐点。而局部地区已出现的价格调整，反映出房地产市场已具备市场机制自我调整的能力，从而也使我们对的房地产市场的未来更为乐观。

　　行业加速整合的趋势已明确确立，在万科的带领下，房地产一线公司有望通过并购来实现更低成本的扩张和成长，一线公司的成长路径将有别与以往以自我积累为主的模式，进入加速成长阶段。因此更为看好万科等一线地产公司的发展。持续推荐“5+2”(万科、保利、招地、金地、泛海+振业、天健)，并认为长春经开、华业地产、世茂股份和中华企业明年的表现值得期待。