房地产：沪深贯彻中央提高土地使用税

　　国泰君安 孙建平

　　投资要点：

　　事件内容：

　　今年2月6日国务院下文，城镇土地使用税原基础上提高2倍(表1)；外资企业纳入征税范围(参见我们2月6日事件评论报告)。11月28日上海和深圳宣布按国务院新标准征收土地使用税(预计北京和广州等其他城市也将相继落实)，该事件行业影响本来很小，但因议论和关注较多，故做如下专评。

　　事件评论：

　　城镇土地使用税不是新税种，媒体所说开征土地使用税是不正确的表述。2月6日提高税额是该税种自1988年第一次征收以来首次提高，06年CPI比1988年增长了2.29倍，该政策行业影响之小由此可略见一斑。

　　征税对象包括含

开发商在内的所有使用土地的企业，而用于自住的个人住宅不用征收。目前深圳对个人住宅出租征收，上海则暂不征收。所以占比最高的住宅消费需求基本不受影响。

　　开发类企业持有土地的成本绝对额会上升，但相对比例和负面影响甚小。以大城市最好地段的每平米占地面积30元最高额的土地使用税来说，假设容积率为2，则每年开发商为其项目储备缴纳15元/平米(建筑面积)，项目主营成本也仅增加1.5%左右。

　　出租类企业因拥有出租物业需缴纳土地使用税，按上述30元税额和容积率2的假设，每个月他们每平米建筑面积增加的成本只有1.25元/月，何况大多数出租物业为容积率高于2的

写字楼、商业用房。

　　地方政府贯彻实施土地使用税对那些囤积土地不开发的企业将有较大打击，我们认为在大中城市持有时间超过正常开发周期(如2.5年)的企业受影响较大，因为囤地期间成本支出在增加，却没有产生实际利润和现金流。

　　因为国内

房地产行业发展的历史特殊性，很多大中城市的一些房地产资源集中在一些中小开发商手中，目前受政府和金融机构紧缩银根和地根的影响，这些资源难以持续开发，这些公司的生存和发展空间也非常有限，包括提高土地使用税等提高持有土地成本、清理闲置土地在内的政策将有利于优势大中型开发商进行资源的兼并整合。

　　因方案和政策效果的复杂性，目前我们倾向于认为物业税出台概率小。

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