地产行业：房地产市场最近出台紧缩政策

　　中银国际 田世欣　

　　加强对土地市场的控制。10月9日，国土资源部发布了监管土地市场的新政策-《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，又称39号令。39号令中提出：i)开发商必须通过招标、拍卖或挂牌的方式取得工业用地的土地使用权；ii)开发商不得在全部地价款付清前获得土地使用权证。10月28日，国土资源部又发布了四项限制开发商囤积土地的措施，包括：i)对于拟出让的土地要建设成基础设施较为完备的熟地后出让；ii)合理控制单宗土地出让规模；iii)每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年；iv)加大对持有闲置土地超过一定期限的开发商的惩治力度。总体来说，这些举措旨在加强对土地市场的监管，防止开发商囤积土地。我们认为，鉴于更加严格的控制和资金门槛的提高，这将引发房地产行业的进一步整合。像万科(000002.SZ/人民币36.00; 200002.SZ/港币22.35,优于大市)这样规模较大、资金周转率较高的房地产开发商将从新政策中获益。

　　对房贷新政的细则出台。继9月28日发布了新的房贷政策后，各家银行自10月中旬起发布了对购买第二套住房按揭贷款的详细规定。一些银行对“第二套住房”的定义是按家庭计算，也就是说登记在册的家庭中的任一成员购买第二套住房首付比例都不得低于40%，利率不低于基准利率的110%。但是，其它一些银行对“第二套住房”的定义相对宽松，是按照个人来计算。事实上，人民银行为各商业银行根据他们不同的情况灵活执行该政策留下了充足的空间。

　　许多买家目前持观望态度。正如我们之前的预期，新政策发布后，许多买家采取了观望的态度，并将他们的购房计划推迟。一些来自搜房网的初步数据显示，尽管10月是传统上的高峰期，但上海、深圳和广州的房屋销量环比大幅下降。虽然新的贷款政策对市场情绪造成了一定程度的负面影响，并减缓了开发商的销售进度，但由于供求关系的紧张，我们并不认为这将显著影响房价。我们预计，许多贷款人都将在年底之前偿还贷款。由于商业银行有望在明年初放松信贷政策，我们预计08年1季度交易量和价格都将开始回升。

　　外资投资房地产行业的指导方针。11月7日，经国务院批准，国家发改委和商务部联合发布了最新的《外商投资产业指导目录》。新的目录是在促进经济由注重数量向注重质量转型的背景下发布，将取代2004年的版本，并于12月1日开始实行。在房地产行业方面，两个版本的区别如下：

　　对外商投资的限制态度。我们认为，修订后的目录显示了政府对于外商投资的限制态度。然而，虽然房地产领域的外商投资没有被列入鼓励范畴的，但也没有属于禁止范畴的。外资企业要进入该行业将面临更高的门槛，或需要更多时间来获得审批。但是，我们并不认为这一举措将对房地产市场产生重大影响，因为外商投资只占房地产总投资中的很小一部分。06年和07年前三季度，所占比例分别仅为1.5%和1.7%。