房产业：调控政策再遇执行瓶颈行业看好

　　招商证券 贾祖国

　　1～9月，全国房地产销售价格猛升，房地产投资增速加快，其增幅远大于固定资产投资增幅。其中住宅增幅温和上升，受开发利润微薄的影响，经济适用住房开发投资增幅反而下降。

　　9月份，全国70大中城市销售价格指数上涨了8.9个百分点，重庆、吉林、大理等二三线城市环比涨幅居前；与此同时，受房价高企以及供求关系紧张等因素影响，消费者开始转向存量空置房，自6月份以来，空置房面积大幅度降低。摇钱术：曝光主力最新操作动向

　　“第二套首付比例不得低于40%”规定的出台。“第二套房”的定义界定不清，降低了该政策的效果；39号令的“付完全款才能取得建设用地使用权证书”的规定，加高了中小开发商拿地的门槛，进一步加剧了行业的垄断。

　　CPI指数连续高企，物价处于上涨通道中，房地产作为通涨的防御品种，更为值得投资。随着城市化进程的不断加快以及居民对居住条件的要求越来越高，开发商对于未来房地产市场走势保持乐观。..房地产上市公司盈利继续大幅增长。龙头公司都公告了3季度报告，其业绩继续高速增长。1-9月份，招商地产、保利地产、万科A和金地集团的净利润分别同比增长了85.9%、80.2%、31.9%和54.0%。..维持行业推荐评级，关注4类公司：行业龙头，区域龙头，有资产持续注入的优质公司和股价严重低估的公司。我们给予招商地产、保利地产、香江控股、华发股份、深南光和珠江实业等公司强烈推荐A的投资评级。

　　一、国房景气指数持续走高，房地产投资增幅继续加快9月份国房景气指数为104.99点，比8月份上升0.51点，同比上升1.85点，达到2005年以来的新高。1～9月，房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3%，增幅比上年同期上涨了6个百分点。9月份，房地产投资增幅领先于全国固定资产增幅的幅度持续上升，比同期全国固定资产投资增速快了3.9个百分点。

　　二、房价进一步上涨，空置房得到消化受消费者预期上涨、股市振荡所带来的资金转移效应、市场供应关系紧张等因素影响，9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。与去年同期相比，9月份新房价格上涨最快的6个城市有乌鲁木齐21.1%、北海19.4%、深圳16.5%、杭州15.6%、北京15.3%和宁波14.6%等；而与8月份相比，新房价格上涨较快的8个城市为杭州5.5%、重庆4.1%、大理4.0%、石家庄3.9%、吉林3.5%、长沙3.4%、乌鲁木齐3.0%和上海2.5%等。

　　受房地产价格上涨所带来的压力、市场产品供给不足等因素影响，消费者从而将消费需求转向空置房，使得空置房得到消化。截止到9月末，全国商品房空置面积为1.18亿平方米，同比下降2.4%。其中，空置商品住宅5823万平方米，下降11.6%。

　　三、主要城市楼市动态

　　(一)上海：量价配合良好，呈加速上涨态势受世博会及轨道4号线建设加快以及上半年以来全国房地产市场加速上涨的带动的影响，在经历了05年的调整之后，上海房地产市场自今年6月以来加速上涨。9月份，商品房共成交355.28万平方米和32221套，较8月增长5.32%和6.21%，同比增长55.27%和57.85%，商品房成交连续三个月稳定上升。商品住宅成交面积304.77万平方米(27148套)，与8月份成交24669套和275.2万平方米的成交量相比，分别上升了10%和10.8%，比去年同期增长58.08%。9月份，全市商品房累计可售面积和可售套数分别为1378.24万平方米和103232套。1-9月份全市商品住宅成交面积2087.88万平方米(178414套)，同比增加29.73%。从供求关系来看，商品住宅成交量超过上市量，这是房价上涨的决定性因素。小户型受90/70政策影响，成交比重逐步上升。9月份，100平方米以下户型面积住宅成交量为101.62万平方米(12923套)，占总成交量的33.30%，较上月比重上升了2.90%。9月份，据地产中介公司系统显示，受到8月份二手房房价量价齐升的影响，二手房业主预期过高，导致成交量锐减，与此同时，二手房成交价格三季度达到2万元/平方米，比第二季度猛增23.3%。根据最新的调查显示，目前上海消费者能接受的价位已达到1万元/平方米以上，房地产市场发展空间巨大。

　　(二)北京：新盘集中释放，价升量减9月份，北京市供应新盘77个，超过今年1至8月平均月供新盘量近五成，新增供应面积共计177.01万平方米，新增供应套数16113套，其中五环以外占5成以上。

　　开盘整体均价为14559元/平方米，较8月价格上涨幅度依然高达9.1%。成交量上，北京市房地产交易管理网统计数据显示，9月北京新建商品住宅签约14091套，签约面积行业研究敬请阅读末页的重要说明Page 6188.4万平方米，与8月份相比签约套数减少38套，面积减少4.9万平方米，下降比例分别为0.3%和2.5%，延续了8月的销售下滑趋势，但下滑幅度放缓。9月，北京市城市综合房价指数，环比涨幅为3.66%(wind系统显示，8月为112.1)，同比涨幅27.51%，而写字楼房价指数与商铺房价指数继续呈双双下降，其中，写字楼指环比下降0.96%，商铺指数为3862点，较环比下降0.39%。与之呈现明显差异的是住宅指数出现环比6.05%的高速增长。住宅成为拉动房价指数上涨的最大动力。根据地产中介系统显示，9月份，北京二手房挂牌均价为11020元/平方米，环比上涨8.5%。

　　(三)广州：价涨量减，观望气氛渐浓根据广州阳光家缘统计数据显示，广州十区9月份房价冲破历史最高点，一手住宅均价达到11226元／平方米，白云区成为继萝岗之后的第六个“万元区”，均价达到11116元/平方米，十区房价比8月份9897元／平方米的均价上涨了1329元／平方米，环比涨幅达到13%。中心六区的均价也继续上升，为14514元/平方米，比8月份6区均价猛涨2205元/平方米，涨幅高达18%。与销售价格猛涨相对应的是，9月份，6区成交套数却仅有2901套，远少于8月份的3557套。10区来看也同样比8月份有所减少，成交套数为5282套，比8月份少了近600套。其中，天河区9月成交920套，较8月的797套增加了123套，成交均价为18148元/m2，比上月的15930元/m2上涨了2218元/m2。过高的房价，导致大量的购房者选择观望，据不少原本很受首次置业者欢迎的大盘称，现在买房的基本上是换房人士，首次置业者已经鲜见踪迹。9月广州二手楼市延续了8月的全面上涨态势，均价达到8533元/平方米，比8月上涨了5%左右。

　　(四)深圳：供应量继续减小，房价区域分化明显深圳国土房产局公布的每日销售公示数据的统计显示，9月份深圳新房成交30.24万平方米，较上个月环比增长26%，日均成交1万平方米。据销售公示的数据统计计算，9月份深圳的新房成交均价为1.65万元/平方米，环比8月份下降了14%，其中关内均价为2.47万元，环比上涨4%，关外均价为1.43万元，环比下降8%。与此同时，房地产开发投资和其他投资继续负增长，前9个月商品房施工面积2940.79万平方米，下降0.7%，其中住宅2072.29万平方米，增长0.7%；商品房竣工面积304.67万平方米，下降19.9%，其中住宅223.74万平方米，下降22.5%，商品房销售面积497.90万平方米，下降15.2%。商品房销售面积远大于竣工面积，市场供求矛盾没有得到改善。二手房方面，根据地产中介公司最新数据显示，9月全市二手房均价15098元/平方米，环比上涨2%。9月二手房市场受政策影响较大，中上旬二手房市场成交量环比增幅一度达到61%；但随着9月下旬银行提高二次置业房贷首付政策的正式出台，成交量急剧回落。

　　行业研究敬请阅读末页的重要说明Page 7四、信贷、土地政策再出，执行瓶颈依旧(一)“第二套房”认定难统一，房价难降9月27日，中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。

　　《通知》最令人关注的是对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。其出发点主要是通过控制银行信贷增加炒房者的成本，以减少炒房的现象发生。

　　市场继2005年“国八条”、2006年“国六条”及其实施细则“国十五条”之后出现第三次观望潮，交投不活跃。10月1日至7日，京城期房住宅和现房住宅共成交2093套，日均299套，这比今年9月的日均签约量少了近170套，也比去年10月日均量的485套少了200套。而深圳国土与房产管理局网上显示，9月29日至10月3日的秋交会期间，深圳仅成交82套，成交面积6600平方米，截至10月15日，深圳10月份15天里深圳的新房成交了5.9万平方米,仅相当于9月全月成交面积的19%。早在2006年，市场就一直流传提高贷款首付的说法，市场对此早有预期，并且从政策公布几天后北京、深圳等地的市场来看，政策效果显现的时效过快，从这一点来看，对于该政策的反应似乎过于激烈。

　　事实上，如何确定“第二套房”成为《通知》的“死穴”，《通知》的着力点即“第二套房”难以落到实处。从光大、深发展、招商等部分银行拟订的相关标准来看，有的以户为单位认定第二套房，有的以个人为单位；有的对已还清贷款的住房不予考虑，有的则正好相反。为改善这一局面，监管层为第二套房定下了几项“基调”：对已还清贷行业研究敬请阅读末页的重要说明Page 8款或以公积金贷款的房产不做认定第二套房参考项，夫妻双方中一方已有房产，另一方再买房视作第一套房。

　　按照监管层的这种“基调”，基本上可以说，调控已经成为了“空调”。或者也可以这样去理解，国家的根本目的其实就是为了稳定房地产价格，升幅过快或者剧烈下跌都是监管层所不愿意看到的。

　　其次，《通知》进一步加强了房地产开发贷款的严格控制。《通知》再一次强调房地产开发项目35%的资本金比例，并杜绝了房地产企业土地出让金贷款，不得向有囤地、囤房行为的开发商发放贷款。

　　《通知》的发布，进一步加强了信贷收紧预期，但是，由于之前的多个政策已经一再重申了这一点，实力不强的中小开发商手中的土地无多，因此不会出现与此前“国十五条”出台后出现开发商大量转地的现象。然而，正是因为如此，大量的土地已经集中于少数的大型的房地产上市公司手中，我们认为，这个政策的出台，将进一步加强房地产行业的整合洗牌。大量的中小开发商要么被兼并要么转行，大型开发商尤其具有如增发融资、合作并购等多样化融资渠道的上市房地产公司，将有效地利用这个政策，进一步扩大市场份额，房地产行业进入“倒金字塔”布局，开发商数量急剧减少。

　　(二)39号令，加速房地产市场垄断形成10月9日，国土资源部颁发了最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》即业界所称的“39号令”。针对目前频出的“地王”现象，“39号令”规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。

　　这个政策的出台将进一步加快房地产行业的洗牌。一些大型的房地产上市公司由于具有了多样化的融资渠道，全国扩张的脚步开始加快，土地价格将被推高到一些中小开发商无法接受的高度，土地越来越集中在大型房地产上市公司，房地产行业垄断将进一步形成。根据统计，包括在香港上市的15家上市公司，土地储备或项目储备面积达到了2亿平方米，储备用地最多的碧桂园达到了4500万平方米，其次是富力地产，达到了3300万多平方米。在地方政府的推波助澜下，中小开发商生存的余地越来越小，大型上市公司尤其是跨区域发展的上市公司将借助这个契机进一步壮大。实际上，这样的结果与政府预期是相违背的。

　　五、CPI指数小幅回调，开发商对市场坚定看好9月份，CPI指数同比上升了6.2%，比八月份同比升幅下跌了0.3%，与此前相关部门的预测相符。总的来看，CPI指数仍在高位运行，1-9月份上涨了4.1%，比前8个月提高了0.2个百分点。

　　CPI指数高位运行，物价水平不断上涨，使得目前我国的负利率水平不断加重，资产价值是其预期未来收益折现后的现值之和，负利率水平提高了资产的价值，使资产价格得以膨胀，作为资产最好载体的土地和房产的价格自然急剧升高，房地产成为CPI不断上涨的防御性的投资品当然受到居民的青睐。对于房地产开发商来说，自然愿意看到这样的结果。

　　六、房地产上市重点公司动态(一)招商地产招商地产公告了第3季度报告，1-9月份，公司实现营业收入21.97亿元，净利润5.02亿元，分别较去年同期增长52.0%和85.9%；其中，7-9月份，公司实现营业收入4.79亿元，净利润0.66亿元，分别较去年同期下降21.1%和36.7%。

　　2007年9月30日，招商地产与成都市土地储备中心、成都市成华区人民政府签署了三方《战略合作框架协议书》，就成都市成华区北湖片区的共5000亩土地的土地一级开发，达成了初步合作协议。最后进行收益按约定比例分成。土地一级开发完成后，土地处置收入扣除整理成本、政策性收费以及其它相关费用后的土地收益，按照审计结果由成都市土地储备中心、成都市成华区人民政府和本公司三方按照约定比例分成。本协议的签署是招商地产进军成都房地产市场的一项重要举措。

　　2007年10月12日，公司与会德丰地产有限公司联合竞得佛山市“佛禅(拍)

　　2007-005”地块的土地使用权，成交价格为人民币15.05亿元。该地块位于佛山市禅城区。地块总用地面积150,426平米，建筑面积268,247.5平米。招商地产将持有该项目公司50%股权。

　　(二)保利地产保利地产公告了第3季度报告，1-9月共实现营业收入39.1亿元，净利润5.8亿元，同比分别增长66.0%和80.2%。报告期内公司共有在建拟建项目49个，总占地面行业研究敬请阅读末页的重要说明Page 11积977万平方米，规划总面积1637万平方米；其中，7-9月份，公司实现营业收入和净利润分别为18.1亿元和2.8亿元，比上年同期分别增长95.3%和177.7%。

　　2007年10月13日，公司公告以合作方式取得了以下项目：上海西子湾项目：该项目位于上海市松江新区，项目占地面积21.56万平方米，规划容积率1.5,用地性质为商品、住宅用地，公司全资子公司上海保利建锦房地产有限公司以8.67亿元获得该项目85%权益；武汉阳逻项目：该项目位于武汉阳逻经济开发区柴泊湖以北，项目占地面积71.12万平方米，容积率不超过2.4，用地性质为住宅用地，土地总价款为3.29亿元，目前公司占70%权益。

　　(三)万科A万科公告了第3季度报告，1-9月份，公司累计实现销售面积441.6万平米，销售收入367.9亿元，均已超过去年全年水平，分别比去年同期增长113.4%和181.5%。

　　实现结算面积153.1万平方米，结算收入139.2亿元，分别比去年同期增长31.9%和67.1%；截至三季度末，公司累计实现营业收入141.7亿元，净利润19.2亿元，分别较去年同期增长66.6%和31.9%；其中，7-9月份，公司实现销售面积193.4万平方米，实现销售金额168.7亿元；较上年同期分别增长128.6%和197.0%。因公司

装修房比例上升，结算节奏有所放缓。三季度共实现结算面积29.9万平方米，结算收入29.8亿元，同比分别增长15.0%和66.5%；实现净利润(归属母公司所有者的净利润)2.5亿元，同比增加36.2%。

　　公司在2007年10月25日本公司之子公司北京万科企业有限公司在土地公开招标中，以综合评标方式竞得北京市朝阳区西大望路27号项目，总地价17亿元。该项目位于北京市东四环路西侧，南磨房路北侧。项目总占地面积约8.2万平方米，净占地面积6.0万平方米，总建筑面积14.9万平方米，综合容积率1.83。

　　(四)金地集团金地集团公告了第3季度报告，1-9月共实现营业收入33.15亿元，净利润3.83亿元，同比分别增长97.0%和54.0%；其中，7-9月份，公司实现营业收入和净利润分别为14.51亿元和1.44亿元，比上年同期分别增长195.5%和60.0%。

　　2007年10月18日，金地集团公告：发行12亿元公司债券的申请获得通过。

　　(五)华发股份华发股份公告了第3季度报告，1-9月共实现营业收入8.25亿元，净利润1.10亿元，同比分别增长69.5%和45.5%；其中，7-9月份，公司实现营业收入和净利润分别为1.03亿元和21万元，比上年同期分别下降6.6%和95.6%。

　　2007年10月13日，公司公告以自有资金收购位于中山市三乡镇白石环村沙螺坑占地面积为444491.30平方米的地块(土地用途为商住)。总额为10.83亿元；公司以自行业研究敬请阅读末页的重要说明Page 12有资金收购位于中山市石岐区悦来中路尾27300平方米商品住宅用地。总转让价款为4.03亿元。

　　(六)深南光深南光公告了第3季度报告，1-9月共实现营业收入9.46亿元，净利润0.43亿元，同比分别下降13.8%和35.3%。

　　其中，7-9月份，公司实现营业收入和净利润分别为3.14亿元和0.20亿元，比上年同期分别下降16.0%和上涨121.7%。

　　七、当月重点

股票推荐维持行业推荐评级，关注4类公司。我们维持行业推荐的投资评级。我们建议投资者关注以下4类公司：行业龙头，区域龙头，有资产持续注入的优质公司和股价严重低估的公司。我们给予招商地产、保利地产、香江控股、华发股份、深南光和珠江实业等公司强烈推荐A的投资评级。

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