地产公司业绩继续大幅增长背后压力浮现

　　

　　基金公司在第三季度已经减持了部分房地产股票。本报记者 胡雪柏 摄

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　　没有任何悬念，地产公司又给出了一份皆大欢喜的2007年第三季度财务报告，一些公司还同时发布了全年业绩大幅增长的预增公告。

　　在一片花团锦簇的繁荣背后，一丝隐忧正在逐渐浮现。

　　万科全年突破400亿已无悬念

　　按照万科三季度的报表显示的数据来看，2007年度万科全年销售收入突破400亿元大关已经毫无悬念。现在存在的问题只是，万科人该在何时，以何种方式呼唤、庆祝这一胜利果实而已。

　　万科2007年前三季度的报告显示，1-9月份，公司累计实现销售面积441.6万平方米，销售收入367.9亿元，均已超过去年全年水平，分别比去年同期增长113.4%和181.5%。实现结算面积153.1万平方米，结算收入139.2亿元，分别比去年同期增长31.9%和67.1%；截至三季度末，公司累计实现营业收入141.7亿元，净利润19.2亿元，分别较去年同期增长66.6%和31.9%。

　　截至报告期末，公司尚有385.7万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额合计约310.7亿元。

　　万科方面同时公告，由于截至目前良好的销售状况，公司可结算资源大幅上升，公司预计2007年全年净利润较去年增长100%到150%。全年销售收入突破400亿元大关已经毫无悬念。

　　万科成立于1984年，正式定名万科为1988年，万科年销售收入突破100亿元是在2005年，完成第一个百亿万科用了21年，2006年，万科销售收入突破200亿，今年应可突破400亿元。

　　最近三年，这种业绩增长速度着实让业界惊叹。

　　龙头企业业绩增长

　　多家大规模的房地产企业业绩多继续保持增速。

　　保利地产(600048)三季报显示，1-9月共实现营业收入39.1亿元，净利润5.6亿元，同比分别增长66%和83%，实现每股收益0.5元。保利地产第三季度实现营业收入和净利润分别为18.1亿元和2.8亿元，比上年同期分别增长95%和240%，基本每股收益0.25元。预计全年实现净利润同比大增70%-100%，高于此前预计的63%的增长。

　　而保利地产9月份销售情况简报显示，实现销售面积22.08万平方米，实现销售认购金额16.12亿元。而8月份保利地产实现销售面积20.97万平方米，实现销售认购金额13.39亿元，又增长2.73亿元。2007年1-9月实现销售面积149.18万平方米(含北京政泉销售面积6.8万平方米)，同比增长74.6%；实现销售认购金额119.99亿元(含北京政泉销售认购金额7.9亿元)，同比增长107%。

　　报告期内公司共有在建拟建项目49个，总占地面积977万平方米，规划总面积1637万平方米。

　　在香港上市的富力地产公布的2007年第三季度销售状况显示：共计得销售收入约人民币44亿元。截至9月30日，富力总销售收入累计人民币111亿元。

　　富力地产的工作人员表示，全年完成预计160亿的销售收入没有问题。

　　渝开发前三季度实现净利润7273万元，截至三季度末，该公司的每股收益为0.16元。栖霞建设前三季度实现净利润2.17亿元，每股收益0.53元。前三季度，中粮地产实现营业收入2.43亿，同比下降11%；净利润2.76亿，同比增长187%；每股收益0.38元。招商地产实现营业收入21.97亿，同比增长52%；净利润4.8亿，同比增长83%；每股收益0.7元。金融街实现营业收入22.39亿，同比增长59%；净利润4.43亿，同比增长169%；每股收益0.41元。华侨城实现营业收入8亿，同比增长27%；净利润2.22亿，同比下降26%；每股收益0.19元。

　　但也有部分房地产上市公司经营状况稍差，如绿景地产和莱茵置业。

　　现金流持续紧张

　　通过已经公布业绩的房地产上市公司三季报来看，伴随着更多的项目开发以及更多的土地储备，房地产公司的现金流普遍紧张。对房地产上市企业来讲，这已经是存在多时的老问题了。

　　三季报显示，栖霞建设前三季度经营活动产生的现金流为-7.53亿元，同比减339%；每股经营活动产生的现金流为-1.86元，同比减339%。据该公司解释，前三月现金流同比下降近340%，主要是大幅增加土地储备所致。

　　保利地产也出现类似情况，前三季度，该公司经营活动产生的现金流高达-48.76亿元，同比减83%。这主要也是因为保利地产增加了土地储备，持续投入在建项目。

　　华侨城经营活动产生的现金流量净额和每股经营活动产生的现金流量净额两项指标相比上年同期下降达100%以上，公司称是由于房地产项目投入增加但尚未预售所致。

　　有市场人士表示，房地产企业经营性现金流的不尽如人意，一方面导致派息能力与意愿的弱化，另一方面，也加剧了上市公司对再融资的渴望。目前，北京城建、泛海股份、栖霞股份等地产公司都已经提出了再融资的计划。

　　为了缓解资金压力，上市房地产企业正在通过种种融资方式获取现金流。8月22日，金地集团公告拟发行总计12亿元的公司债券，债券期限8年。10月18日，金地的申请获得证监会发审委有条件通过，金地集团成为国内第一家发行公司债的地产上市公司。万科于8月30日发布公告称，将在中国境内发行本金总额不超过59亿元的公司债券。10月11日，保利地产召开董事会会议，通过了发行不超过43亿元公司债的决议。10月16日，北辰实业宣布拟发行不超过17亿元的公司债。其后，中粮地产也公告拟在中国境内发行本金总额12亿元人民币的公司债券。

　　基金公司继续增持龙头企业

　　从各大基金公司对房地产上市公司的持股情况看，尽管一些基金公司对房地产行业进行了一定比例的减持，但对万科等龙头房地产企业还是继续坚持长期持有的策略。

　　基金三季度的报表整体显示，钢铁、金融、采掘业是三季度基金重点增持的板块。其中，以钢铁股为代表的金属非金属板块增持幅度达到3.42%。金融、保险业继续受到青睐，三季度末占基金净值比例达18.39%，保持了基金第一大重仓行业的地位。

　　展望四季度走势，一些基金经理认为，目前A股市场整体估值偏高，短期内大盘面临较大的调整压力，防御成为共识。但基金经理大多坚信牛市周期尚未结束，大盘蓝筹股仍是防御时的首选配置。

　　从基金整体持仓情况分析，在宏观调控政策影响下的房地产业则被减持。以天鸿宝业为例，根据上证所交易公开信息，该股在10月11日和12日两个交易日内，分别遭到机构专用席位大幅抛售，卖出席位的前五位机构两日共计卖出金额约2.82亿元。

　　以招商地产和苏宁环球等较有代表性的个股主力机构持仓的情况来看，截至9月30日，共18家主力机构(基金18家)持有招商地产，持仓量总计7154万股，占流通A股的22.56%。其中，基金持仓与二季度相比，增仓4家增持358万股，减仓8家减持725万股。共10家主力机构持有苏宁环球，持仓量总计3487万股，占流通A股的18.06%。其中，基金持仓与季度相比，有两家减仓，减持353万股。亿城股份、中粮地产、北京城建、阳光股份等地产股也纷纷遭到机构不同程度的减持。

　　万科、保利、金地、泛海等公司却被基金增持。截至9月30日，和二季度相比，有11家基金增持金地而只有两家减持，同样只有两家减持保利而有10家增持3345万股。尽管有36家基金减持万科且只有32家增持万科，而基金增持的股份数却大于减持。

　　三季单季形势开始转忧

　　通过对众多房地产公司业绩分析，可以发现尽管在今年前三个季度，房地产上市公司取得了超乎寻常的业绩增长速度，但在第三季度这一单一季度中，一些较大规模房地产企业的业绩增长步伐已经开始放缓。在一片花团锦簇的繁荣背后，一丝隐忧正在逐渐浮现。

　　第三季度这一单季中，金融街净利润同比下降50%，中粮地产下降64%，招商地产下降38%，华侨城则增长11.27%。

　　10月29日，在万科举办的活动中，万科董事长王石表示，今年1到9月，万科销售产品的均价上涨了27%，但万科的毛利率只增加了1.7%，万科的利润率增幅之所以没有跟上产品价格增幅，主要是因为万科开始增加精装项目、已经缴纳的税费大幅增加所致。王石表示，万科产品每平方米所包含的税金为1100元左右，而去年的时候这一数字仅为400元左右。

　　有房地产业界人士对记者表示，2007年2月起，全国各地开始对房地产开发企业清算土地

增值税，税率在30%到60%之间。这一政策确实给房地产公司的业绩造成了一定的影响，在今年三季度这一政策效果已经有所体现。

　　还有市场人士对记者表示，新税法将在2008年1月开始执行，按照新税法,内外资企业所得税税率统一为25%。目前国内房地产企业的传统所得税税率集中在平均33%的基础上，此次改革将直接降低企业税负。面对8%的税差，一些房地产企业已经开始计划放缓部分项目的进度，计划将结算时间从2007年底拖到2008年中，赚取8%的税差。

　　各种观点各有依据，随着税务制度变革的落实，具体影响情况将日益明晰。

　　本报记者 肖宾

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