房地产：国有建设用地出让进一步规范

　　东方证券 薛和斌

　　事件：国土资源部部长徐绍史日前签署国土资源部第39号令，发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定，自今年11月1日起施行。

　　39号令(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》)是对02年开始实施的国有土地招牌挂出让制度的进一步完善，此次新规影响较大的主要有2条：第一，明确将工业用地纳入“招拍挂”范围，第二，在“关于缴纳出让价款和发放建设用地使用权证书”环节，新规定堵住了“分期付款”式的购地作法。根据规定，“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”新规的详细内容请投资者参见本文附件。

　　我们认为，39号令对规范土地一级市场秩序有积极作用，将有利于遏制土地招牌挂市场上不断飙升的土地出让价格。新的政策实际上进一步提高了开发商进入土地市场的门槛，强化了资金在行业和企业发展中的重要性。在必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买的情况下，对于开发商资金规模的要求显得更高。如果土地款必须一次性全部付清的话，

房地产开发商才可能根据自身资金实力和资产规模配置来“理性”拍地，未来土地出让价格有可能涨幅放缓，这也有利于房地产企业合理控制拿地成本。但是，土地招拍挂市场上未来仍旧演绎“资本为王”的格局，土地资源将进一步向资金实力强大、融资渠道通畅的房地产企业集中，未来房地产中小企业在大中城市的生存空间受到极大压缩，房地产行业的集中度将日益提升。

　　一.招标拍卖挂牌出让国有建设用地制度进一步规范02年开始实施的国有建设用地出让招拍挂制度正在不断完善：

　　2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

　　2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即71号令，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地无偿收回。

　　本次39号令(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》)是对02年开始实施的国有土地招牌挂出让制度的进一步完善，此次新规影响较大的主要有2条：第一，明确将工业用地纳入招拍挂范围，第二，在“关于缴纳出让价款和发放建设用地使用权证书”环节，新规定堵住了“分期付款”式的购地作法。根据规定，“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”二.地价不断飙升，突显制度急需完善。

　　土地招拍挂政策的实施，其初衷本在于公平交易，遏制腐败行为，净化土地市场。

　　然而政策实施几年后，弊端也频频显现。特别是今年以来，全国各地土地价格不断飙升，各地“地王”频现，一些城市甚至出现了地价高于周边

房价的现象。在土地出让过程中，以高价拍得大幅建设用地然后分期付款分期获得土地使用权证进行房地产开发的操作方法，使得房地产企业实际只使用了少量的土地和项目启动资金就获得大宗土地使用权，从而助推了地价的上涨。这种分期付款式的购地做法，很大一部分的风险实际上从开发商转移到了金融机构，如果某个运作环节出现问题，就可能会造成一系列的风险。当年，

顺驰集团用不多的流动资金一口气拿下全国众多高价土地，而随着2005年宏观调控带来的市场短暂回调，顺驰的资金链完全无法支撑公司大规模运作，最终公司不得不以低价出让全部股权。

　　地价的上涨也为房价上涨带来成本推动作用，很多地方的房价随着土地招拍挂价格的上涨而相应大幅上涨，这种情况和政府房地产宏观调控的初衷背道而驰，因此进一步完善土地招拍挂制度，进一步规范土地出入市场秩序，从源头上强化房地产宏观调控的效果，是本次39号令的目的。

　　三.新规进一步强化了资金门槛，土地市场仍旧演绎“资本为王”格局。

　　39号令对规范土地一级市场秩序有积极作用，将有利于遏制土地招牌挂市场上不断飙升的土地出让价格。新的政策实际上进一步提高了开发商进入土地市场的门槛，强化了资金在行业和企业发展中的重要性。在必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买的情况下，对于开发商资金规模的要求显得更高。如果土地款必须一次性全部付清的话，房地产开发商才可能根据自身资金实力和资产规模配置来“理性”拍地，未来土地出让价格有可能涨幅放缓，这也有利于房地产企业合理控制拿地成本。

　　但是，土地招拍挂市场上未来仍旧演绎“资本为王”的格局，土地资源将进一步向资金实力强大、融资渠道通畅的房地产企业集中，未来房地产中小企业在大中城市的生存空间受到极大压缩，房地产行业的集中度将日益提升。

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