房地产：调控有利于房地产健康持续发展

　　银河证券 丁文

　　投资要点：

　　中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。

　　该项政策将有效抑制房地产的投资需求，打击投机需求，有利于缓解商品房特别是商品住宅的紧张的供求关系，将抑制房价的过快上涨速度，有利于房地产的长期健康持续发展。

　　支持房地产需求的基本因素未发生改变，短期的需求下降将会使房价上涨速度放慢，但不会改变房价长期的上涨趋势。

　　短期的需求下降将可能影响房地产公司销售的进度，因此对于严重依赖预收款的小型房地产公司将是严重打击，而房地产龙头公司可借助雄厚的资金实力和优秀的品牌实施对小型房地产公司的整合。我们维持前期策略报告中的房地产龙头公司以及具有实质资产注入预期的房地产上市公司的推荐。

　　事件中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，对商业性房地产信贷政策进行了调整。

　　《通知》主要内容包括：

　　一是进一步严格房地产开发贷款条件。《通知》规定，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。

　　二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。

　　三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。

　　四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。

　　五是要求所有商业银行(包括外资银行)按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。

　　抑制投资，打击投机需求，有利于缓解商品房紧张的供求关系和抑制房价涨幅对第二套(含)以上住房贷款的首付款比例提高一成和按揭贷款利率提高10%将提高多套房的购房者的购房成本和购房门槛，降低了投机性购房利用杠杆的系数，因此会有效抑制投资性住房需求和打击投机性购房行为。对目前的住宅的超前消费也起到有效的引导作用。总体来说，本次政策倡导保障合理的自住需求，对于居民的超前消费、投资性和投机性购房进行了抑制和打击。从短期看，将会较为有效地减少住宅的需求。由于中心城市尤其是北京、上海和深圳等大城市的投资和投机性需求相对其他城市要大，因此对这些城市的需求抑制效果更为明显。

　　在目前商品房特别是商品住宅供不应求的情况下，需求的有效控制将有利于缓解这种供不应求的关系。该政策传达出的信号非常明确，即政府调控房地产的决心，因此对房地产市场购买方的心理产生影响。部分购买者可能采取暂时观望的策略。

　　商品房供求关系的改善将有利于控制房价的过快上涨，有利于房地产的长期健康持续发展。

　　政策调控加快行业整合，维持对房地产龙头公司的推荐人民币的持续升值、人均可支配收入大幅提高、城市化进程加速和目前的人口红利等支持房地产需求的基本因素未发生改变，短期的需求下降将会使房价上涨速度放慢，但不会改变房价长期的上涨趋势。

　　短期的需求下降将可能影响房地产公司销售的进度，因此对于严重依赖预收款的小型房地产公司将是严重打击，而房地产龙头公司可借助雄厚的资金实力和优秀的品牌实施对小型房地产公司的整合。我们维持前期策略报告中的房地产龙头公司以及具有实质资产注入预期的房地产上市公司的推荐。