房地产：继续看好行业 维持增持评级

　　国泰君安 张宇

　　事件内容：

　　近期多家媒体发表文章和市场传闻，中央政府将在国庆假期后出台房地产调控政策，传闻的调控政策内容如下：1.第二套住房首付比例将从3成提高到4成，第二套商业房首付提高到5成左右。2.第二套商品房贷款利率取消优惠待遇，从原来的最低基准利率85%提高至基准利率的110%。3.有关部门拟就利率、期限、资本金要求等方面，对廉租房提供政策支持。

　　事件评论：

　　前期

房价普遍上涨过快引起政府加强调控，提高首付比例的目的在于抑制短期内房价上涨过快，抑制投机性投资性需求，保证大多数居民的住房需求，尤其是第一套住房。因此提高第一套住房首付比例并不符合政策调控初衷，但提高第二套住房首付比例和贷款利率将成必然。

　　提高第二套住房首付比例和贷款利率将有助于抑制炒房的投机性需求，缓和房价涨幅。因居民收入和财富效应等长期因素推动，出于消费升级、置业保值或投资等目的，很多第二套房需求首付比例本来就高于3成。所以该项政策传闻对投资性需求影响会有较大分化。

　　政府加大涵盖

经济适用房、廉租房、配套房的保障性住房供给是值得欢迎的重大举措，有利于抑制房价上涨过快。只有最基础的中低收入阶层住房需求得到保证，国内

房地产行业景气周期才有望可持续和延长。..因此若上述政策传闻成真，国内房地产行业有望得到稳定、持续和健康的发展，长期景气有望获得较好的延续。因为：第一套房消费需求是国内房地产长期景气的主导因素；最基础的保障性需求得到保证；前期房价上涨确实过快，超预期太多，控制涨幅本是合理选项。

　　随着税收、资金、土地等方面调控压力增加和行业自身调整需要，房地产行业集中度将逐渐提高。具有良好开发品质、品牌，资金和土地优势的一、二线房地产优势企业将越来越多地分享整个行业的未来景气。因此我们依然坚定看好行业集中度提高给优势企业带来的成长机会。

　　商品房需求和房价上涨是中国强劲的宏观经济基本面在不动产上的直观反映，包括长期的人均GDP超过1000美元后的经济起飞阶段，人口红利，居民财富效应引致的投资需求，短期的流动性过剩、RMB升值等。因此，只要宏观经济景气周期没有逆转，商品房需求增长和房价上涨的大趋势难以改变。

　　受益于06、07年前9个月强劲的销售表现，部分公司大股东优质资产注入，大多数一二线优势上市公司未来两到三年业绩有望获得超过35%的往年行业平均增速。

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