银行业：房地产管理新规对银行影响有限

　　中金公司 范艳瑾

　　事件：

　　人民银行、银监会公布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，要求商业银行：

　　(1)对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　(2)商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

　　评论：

　　这项政策出台有利于控制

房地产信贷风险和盈利的可持续性增长。人民银行和

银监会出台此项政策，一方面是通过增加财务成本的方式抑制投资性住房需求，另一方面也是由于美国次级按揭危机使监管机构对房地产信贷风险更为谨慎，采取了防微杜渐的措施。我们理解，在房地产价格不断大幅上涨的过程中，这项政策有助于降低

商业银行的房地产信贷风险，减少不理性竞争，从而实现盈利的可持续增长。这项政策对商业银行影响有限，深发展等通过加按、转按业务推动按揭贷款增长的银行受到的影响相对较大。

　　房地产开发贷款在公司贷款中的比重在10%-15%之间(表1)，而且过去两年中商业银行也在逐渐降低房地产开发贷款的比重。在宏观经济保持快速增长、信贷需求强劲而央行严控新增贷款规模的背景下，这项政策不会影响商业银行信贷计划的完成。不过，这项政策会使个人住房按揭贷款需求放缓，特别是这项政策限制了住房权益贷款(Home Equity Loan)、加按业务的发展，这使得通过此类创新业务推动按揭贷款迅速增长的深发展、兴业等受到的影响相对较大(表2)。

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