房地产：对提高房贷首付款比例的点评

　　中信证券 段海瑞

　　事项：

　　9月27日，央行、银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，如我们预期，政策继续收紧了对房地产企业的贷款，同时提高了住房按揭贷款的首付比例，具体包括：

　　评论：

　　收紧房地产企业贷款无碍行业景气大局。

　　收紧对房地产企业的贷款或能在短期内对部分企业带来资金压力，但上市公司仍能通过加快存货周转率，

　　首付款比例是该提高了。

　　最近两年，北京、深圳等地区的房价同比上涨都超过20%，2007年以来甚至超过了40%，相当于香港房地产泡沫破裂前的水平。我们认为，以北京为代表的部分区域房价上涨偏快，结构性泡沫初显。首付款比例提高是抑制房价上涨的有效措施，购买第二套房贷款利率和首付提高既考虑到公平，同时抑制了投资和投机，我们认为是当前情况下切实可行的措施。

　　不得不采取的调控“点刹”有利于行业的长远发展。房地产行业高速发展多年，事实上已经成为了国民经济的支柱产业，和金融体系休戚相关。任何对房地产行业的调控都要考虑经济的稳定，不会牺牲金融体系的安全。因此，政府对房地产行业的调控也只能是多次渐进的谨慎微调，而不会是暴风骤雨的革命，基于此，提高首付“点刹”就成了不得已的选择。此举有利于延续行业景气周期，有利于行业长远发展。

　　提高后的首付款比例并没有使居民难以承受。2006年1季度《中国货币政策执行报告》显示，我国全部住房贷款平均期限为17年，平均首付比例为37%，居民家庭偿债能力处于正常水平。另外，央行调查显示，有35%的被调查者甚至能提前还款。

　　销售周期拉长并不影响企业的当期利润。房地产企业确认收入和利润的条件有两个，第一是完成销售，第二是完成竣工决算。在当前的预售制度下，企业往往在竣工决算前很长时间完成销售，首付款比例的提高，并没有改变房地产卖方市场的格局，虽然延缓了销售的进度，但是多数企业仍然能在竣工决算前实现销售，因而不会影响到当期利润。

　　对富人的投资性需求影响很小。根据万事达国际和汇丰银行的联合调查，富人们在买房时显示出极强的支付能力。

　　无论是购买第一套住宅，还是购买第四套住宅，富人们的首付比例都接近五成。尤其是购买第四套住宅的富人，其平均首付比例更是超过76%。

　　监管层未雨绸缪，维护金融体系安全。从政策意图上看，此番调控维护金融体系安全，防范资产泡沫的目的远甚于抑制房价上涨的需要。从国际上看，我国的房地产按揭贷款占GDP和银行贷款的比重并不大，在商业银行各项资产中质量最优，远低于近期爆发次级债危机的美国。因此，我们认为未来商业银行依然具有发放购房按揭贷款的热情，监管层不会继续提高首付比例。

　　继续维持行业“强于大市”的投资评级。受益于行业的优胜劣汰带来的产业集中度提高，以及资本红利对整个板块质量的提高，以及房价上涨带来的地产上市公司利润率的提高，地产公司的成长性不会受局部“点刹”政策影响，因而我们继续维持行业“强于大市”的投资评级。认为机会将垂青万科、保利地产、金融街等一线房企和香江控股、中华企业这类可能成为一线的企业以及像栖霞建设、华发股份、冠城大通等主要业务集中在一线区域的地产公司。