房地产：关于加强商业性房地产信贷管理

　　国都证券 邹文军

　　核心观点：

　　1、事件：央行和银监会9月27日晚联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格管理房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款，加强房地产信贷征信管理、房地产贷款监测和风险防范。其中规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。

　　2、调控目的。此项政策配合《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，调控思路一致，在加大保障性住房供给、调整住房供应结构的同时，抑制投资、投机性需求，防范风险，控制房价增长速度。

　　3、对贷款购买第二套住房的影响。提高第二套房首付比至40%以上后，购房财务杠杆从2.33倍降至1.5倍。现行5年期以上贷款利率7.83%，房贷执行利率6.66%，按通知执行利率将提高到8.61%。以100万20年贷款计算，月还款额将从7547.56元上调至8749.88元，提高幅度约为16%。

　　这对于贷款购买第二套及以上投资、投机购房需求有一定抑制作用。

　　4、对

房价的影响。我国持续的城镇化进程、人民币升值、人口红利诸多利好因素短期内不会消失；土地资源稀缺的情况会日益显著，土地成本居高不下；我国居民的居住习惯决定了我国的的自住房比例维持高位；自住性需求旺盛是我国房地产行业景气的基础；房地产刚性需求与有效供给不足的矛盾现状决定了房价仍将继续保持上涨趋势，尤其是像深圳、北京、上海等一线城市房源依然紧缺。因此，我们认为此项政策的出台导致的房价出现下跌的可能性很小。

　　5、维持房地产行业“推荐、A”评级。后期房地产行业仍有政策调控的风险，但是我们认为宏观调控不改房地产持续景气趋势，我们长期看好房地产行业，维持房地产行业“推荐、A”的评级。重点推荐公司：

　　万科、金地集团、保利地产、招商地产、广宇发展、苏宁环球、深天健、亿城股份。

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