四季度房地产运行环境分析

　　继续紧缩“银根”和“地根”

　　“紧缩地根”，严格控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率和集约化程度仍是今后土地供应的重点。2007 年以来已经连续5 次上调金融机构人民币存贷款基准利率，7 次上调金融机构的存款准备金率。由于流动性充裕将在较长时期里成为我国宏观经济的特征，央行很可能在2007 年剩下时间继续上调存款准备金率和提高利率水平，以达到控制流动性风险的目的。此外央行还将通过窗口指导等严格对房地产开发的贷款，提高首付款比例控制住房的个人消费贷款。

　　增加住房的有效供给

　　增加住房的有效供给，调整住房供应结构，加强政策性保障住房建设。2007 年房地产的宏观调控思路从以往的抑制需求转向在抑制需求的同时增加有效供给，同时为建立

　　8 月13 日，政府发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，24 号文强调，应加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，并以此作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，24 号文明确城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径，并且针对不同地区的情况提出一些具体要求。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。新建廉租住房套型建筑面积控制在50 平方米以内，经济适用住房套型标准建筑面积控制在60 平方米左右。经济适用房为有限产权，政府有权优先回购。

　　严格税收征管

　　通过税收手段，可以挤压开发商的暴利。土地增值税的严格执行将有利于调整住房的供应结构，引导开发商增加对普通住宅的供应，同时有利于抑制开发商对土地的过分囤积。由于土地增值税的超率累进税率，毛利率过高的企业将需要缴纳很高的土地增值税，而毛利率较低的普通住宅能享受免征土地增值税的好处。因此有利于引导开发商增加对普通住宅的开发，改善住房供应结构。同时开发商加快开发速度也有利于增加市场的供应，有利于缓解房价涨幅过快的情况。

　　另外，据悉央行酝酿实行商品房预售款专户管理，并在有些地区试点。如果该办法出台并严格执行的话，对开发商而言影响较大，势必进一步收紧本已紧张的资金链。

　　四季度房地产行业投资策略

　　目前房地产股票的估值已经较高。我们用2007 的预期净利润计算，截至2007 年9 月14 日，沪深两市的18 房地产开发公司的平均2007 年动态市盈率已经达到54.86 倍。房地产板块整体上并不具有估值优势。

　　宏观调控有利于行业的持续健康发展。房地产上市公司受益于房地产的景气，2007 年业绩将继续保持增长，尤其是行业龙头公司业绩和市场份额将能保持持续和快速增长。

　　针对房地产的宏观调控将会有利于优势的龙头企业借机进行资源的整合，提高市场占有率；同时龙头公司持续增长的业绩表现受到资本市场的认同，龙头公司借助资本市场的迅速融资进一步增强了公司的实力，使其在竞争中占据更明显的优势。此外具有实质资产注入和整体上市的地产公司也会受到市场的追捧。维持万科、招商地产、金融街、保利地产的“推荐”评级。同时建议关注上实发展、中华企业、广宇发展和苏宁环球等有资产注入概念的上市公司。