房地产：加息不改房地产行业的持续景气

　　国都证券 邹文军

　　核心观点：

　　1、央行今年第五次加息

　　中国人民银行决定，自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。住房公积金贷款利率上调幅度小于商贷0.09点，两者差距拉大到2.52%。

　　2、屡次加息累积效应对购房者按揭还款额影响逐步放大

　　温和加息对购房者而言，单次加息后增加的按揭贷款月还款额并不明显，然而，今年来连续五次的加息，乘数累积效应逐步放大，尤其是中长期贷款最为显著。如果后续继续加息，乘数累积效应将更为明显，贷款买房者面临还款压力加大。

　　3、供需矛盾不会因为加息而缓解，房地产行业景气依然

　　屡次加息的累积效应使得贷款购房者每月还款额逐步上升并会越来越明显，对于贷款买房的这部分需求有一定的抑制作用。然而，我国持续的城镇化进程、

人民币升值、人口红利诸多利好因素短期内不会消失，我国居民的居住习惯决定了我国的的自住房比例维持高位，房地产刚性需求与有效供给不足的矛盾决定了

房价继续保持较快的上涨，房地产行业将在相当长时间内持续景气。

　　4、加息对房地产上市公司业绩影响较小

　　房地产上市公司负债率较高，行业整体平均值约为65%，上市公司利息支出将有所增加，但是高房价、高增长的房地产业远远跨越了加息的负面影响，加息对上市公司影响较小。

　　5、维持房地产行业“推荐、A”评级

　　尽管短期房地产行业面临政策调控的风险，但是我们认为宏观调控不改房地产景气趋势，我们长期看好房地产行业，维持房地产行业“推荐、A”的评级。重点推荐公司：万科、金地集团、保利地产、招商地产、广宇发展、苏宁环球、深天健、亿城股份、中华企业。

　　1、央行今年第五次加息

　　中国人民银行决定，自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人

住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。住房公积金贷款利率上调幅度小于商贷0.09点，两者差距拉大到2.52%。

　　2、屡次加息累积效应对购房者按揭还款额影响逐步明显

　　温和加息对购房者而言，单次加息后增加的按揭贷款月还款额并不明显，然而，今年来连续五次的加息，乘数累积效应逐步明显，尤其是中长期贷款最为显著。以25年贷款期限，贷款额为100万，贷款利率为7.83%为例，每月还款额由年初未加息的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度为16.72%。如果后续继续加息，乘数累积效应将更为明显，贷款买房者面临还款压力加大。

　　3、供需矛盾不会因为加息而缓解，房地产行业景气依然

　　屡次加息的累积效应使得贷款购房者每月还款额逐步上升并会越来越明显，对于贷款买房的这部分需求有一定的抑制作用。然而，我国持续的城镇化进程、人民币升值、人口红利诸多利好因素短期内不会消失，我国居民的居住习惯决定了我国的的自住房比例维持高位，房地产刚性需求与有效供给不足的矛盾决定了房价继续保持较快的上涨，房地产行业将在相当长时间内持续景气。

　　房地产行业开发资金来源中，约有18%-21%左右来自国内贷款，今年1-7月，房地产开发资金合计18689亿元，其中国内贷款总额为3951亿元，约为21.1%，若以此为基数按0.26个百分点计算，此次加息房地产行业增加的贷款利息约为10.3亿元，约为同期商品房销售额13142亿元的0.08%。

　　4、加息对房地产上市公司业绩影响较小

　　房地产上市公司负债率较高，行业整体平均值约为65%(wind资讯)，上市公司利息支出将有所增加，但是高房价、高增长的房地产业远远跨越了加息的负面影响，加息对上市公司影响较小。

　　5、维持房地产行业“推荐、A”评级

　　尽管短期房地产行业面临政策调控的风险，但是我们认为宏观调控不改房地产景气趋势，我们长期看好房地产行业，维持房地产行业“推荐、A”的评级。

　　重点推荐公司：万科、金地集团、保利地产、招商地产、广宇发展、苏宁环球、深天健、亿城股份、中华企业。

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