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房地产:房地产行业对加息的敏感分析

http://www.sina.com.cn 2007年09月18日 10:40 顶点财经

  东方证券 王树娟

  利息是地产上市公司的重要刚性支出。

  06年上市公司总利息支出65亿元,当年实现总利润95亿,利息支出占净利润65%左右。

  目前,地产上市公司总负债2600亿,其中有息负债约1690亿元,主要为银行借款(约占75%)。

  若按6%左右的利率水平计,预计07年行业利息支出100亿元左右。

  利息支出增大将带来行业未来明显的利润少增,导致银行在息税前利润分配中占更大的份额。

  地产公司实际利率水平不断走高,05年4.8%,06年增长至5.6%,未来预计更高。

  07年5次加息共1.35个基点。以目前1690亿元有息负债计,07年加息将导致利息支出增加20亿元,未来上市公司的净利由此将少增10亿元以上。

  加息对地产行业的不同景气阶段,影响不同:

  在高度景气阶段,由于双重抵税效应,加息1个基点,对行业利润的负面影响只相当于加息0.47个基点以下;..行业一般景气阶段,加息1个基点,负面影响只相当于加息0.67个基点(33%所得税率);..行业低迷阶段,加息1个基点,对行业的负面影响就是实实在在的1个基点,90年代中期行业低迷时,许多企业正是死于利息的重压。

  目前,正处于加息影响相对最小的高景气阶段。

  虽然加息的负面影响暂为行业高增长所掩盖。但是,每加息1个基点,相当于06年静态利润下降约7-8个百分点,这样的负面影响是可观的、不容被忽视的。

  1.利息规模巨大,实际利率不断提高

  利息规模巨大,平稳上升地产行业负债率极高,利息的规模一直非常庞大,银行籍此在地产行业的利润中,获得较大的分配份额。

  随公司储备及资产规模的扩大,行业利息支出水平一直处于稳步攀升状态。不断加息,更带来乘数效应,推动利息支出的快速增长。

  2.银行在地产盈余中获得20%以上的分配

  银行与政府、房企,三分盈余近年来,政府、房企、银行三分地产盈余。

  3.行业有息负债及利息情况

  上市公司有息负债约1690亿元至2007年中期,全行业总负债约2600亿元,有息负债约1690亿,占总资产的41.5%,其中银行借款约占75%左右的份额。

  07年5次加息共1.35个基点,导致利息支出增加20亿元。这意味着,未来上市公司的净利润由此将少增10亿元以上。

  4.加息影响:随行业景气度变化,此涨彼消

房地产行业目前面临所得税双重征收:毛利率高于37%左右,就要缴纳土地
增值税
,税负为增值额的30-60%。行业越是火爆,则税负越重,利息支出的税抵效应也越显著,加息的影响就会较小。

  房地产行业对加息的影响分析因此,在地产行业不同景气阶段,加息的影响程度有很大的差异:

  在高度景气阶段,企业既要缴纳土地增值税,又要缴所得税。由于双重抵税效应,加息1个基点,对行业利润的负面影响只相当于加息0.47个基点以下;

  行业一般景气阶段,企业不需要要缴纳土地增值税,仅缴纳所得税。加息1个基点,负面影响只相当于加息0.67个基点(33%所得税率);

  行业低迷阶段,作为深周期行业,行业可能出现大面积亏损,利息支出无法享受抵税。此时,加息1个基点,对行业的负面影响就是实实在在的1个基点,90年代中期行业低迷时,许多企业正是死于利息的重压。

  目前,行业处于高度景气阶段,加息的影响相对较小,暂被市场忽视。但市场稍遇波折,利息支出的负面影响将会非常显著。

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