房地产：驱动因素不变 行业景气不改

　　齐鲁证券 宫玉松

　　一.盈利大幅增长,尽享行业繁荣

　　根据信息数据中心的统计，截至8月31日，公布2007年半年报的房地产上市公司，共计实现营业收入436.16亿元，比去年同期增长42.29%；实现营业利润97.73亿元，同比增长77.46%；完成净利润67.74亿元，同比增长80.13%；平均每股收益0.17元。

　　二.驱动因素不变,行业景气不改

　　驱动房地产行业的因素如人民币升值、人口城市化、居民收入水平提高、资产价格上涨、流动性过剩、土地供应趋紧等在短期内看不到逆转的迹象,行业高度景气状况仍将持续,最赚钱的行业仍然非地产莫属,地产公司仍将延续其日进万金的花样年华。

　　三.PE高高在上,投资价值趋弱

　　毋庸讳言,目前地产股高达90多倍的市盈率水平已然高企，而香港股市地产股的市盈率大多不到30倍。因此,尽管地产股具有高成长性,但目前的股价水平已透支未来业绩,泡沫的存在、投资价值的趋弱已是不争之事实。当然,地产股整体高估并不排除少数高成长公司仍有一定的投资价值,如华发股份、金地集团。

　　四.土地为王时代,攻城掠地真忙

　　今年以来,地产公司“圈地运动”可谓愈演愈烈,各路大鳄巨资入市、竞相加价、志在必得,致使“天价”屡屡刷新,“地王”层出不穷。“圈地运动”的直接后果是大大推高了

房价,高地价已成高房价的“罪魁祸首”。而上市公司如金地、保利、北辰包括标榜“企业公民,社会责任”的万科在内是这波圈地运动的主力军。年初至今,金地集团已斥资近百亿元取得三四百万平米的新增土地储备,保利仅仅在7月24~31日即斥资近72亿元买入大量土地,土地储备在一季度内增加了222万平方米，万科上半年新增土地储备已达562万平米。当然，大量买地是公司的理性抉择行为，无可厚非，资本市场给予了它们天量融资的特权和有恃无恐、天价拿地的底气。

　　五.房价已触众怒,调控利剑高悬

　　我国房地产开发投资自2001年以来一直保持20%以上增长，今年以来增速加快，1-8月完成投资14277亿元，增长29%。2007年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。包括房地产在内的资产价格暴涨,迅速拉大了贫富差距,破坏了社会和谐,占人口大多数的普通居民对高房价的不满日甚,而房地产行业过度繁荣所引发的固定资产投资过快增长及潜在的经济过热风险也引起管理部门的严重关切,新的、更严厉的调控政策随时可能出台,被业界视为“特大利空”的物业税的推出可能只是时间问题，房地产行业投资面临的政策调控风险将成为常态。

　　六.未来分化难免,精选方能胜出

　　基于上述分析,笔者对房地产行业的投资评级由“推荐”下调为“谨慎推荐”。但对其中两家公司即华发股份(600325)、金地集团(600383)仍维持“推荐”评级。

　　七.上周走势平淡，下周个股行情

　　上周地产指数下跌1.59%，弱于大盘0.66%的涨幅,更不如有色金属、煤炭、钢铁等主流板块。其中地产股龙头万科欲振乏力，反映出机构对该股乃至整个地产股未来走势出现较大分歧，获利丰厚的部分机构可能已在套现离场。虽然周四出现强劲反弹,但周五重归弱势。预计本周整体走势仍然平淡，但少数个股可能有较好表现。建议重点关注华发股份(600325)、金地集团(600383)。

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