房地产：作为投资品的吸引力仍然存在

　　群益证券 江征雁

　　自2007年9月15日起，央行再次加息。金融机构一年期存、贷款基准利率均上调27bp，个人住房公积金贷款利率相应上调18bp。

　　主要观点：

　　1、房地产作为投资品的吸引力仍然存在。在通货膨胀，居民投资房地产更多的是出于资产配置的目的，而非单纯的追求超额收益。此次加息后，一年期存款利润调高至3.87%，考虑利息税后，实际存款利率仅为3.10%，而我国1-8月份CPI增速平均为3.9%，8月份更是高达6.5%，因此我国实际利率为负的局面仍很难改变，更为重要的是此次加息尚不能改变市场对房价上涨的预期，因此房地产作为投资品的吸引力仍然存在。

　　2、通货膨胀可能推动租金上升，提高房地产投资回报率。一直以来，各地

房价涨幅远远超过了租金涨幅，房地产投资回报率不断下降，许多地区普通住宅的投资回报率仅为3%-4%，低于一年期贷款利率。和垄断竞争的房地产销售市场不同，房地产租赁市场是一个接近完全竞争的市场，卖方不可能合谋来推动租金的快速上涨。但是，我们判断，在通货膨胀时期，各项生活成本的上升会推动房屋所有者提高租金，其结果是从房地产投资回报率略趋合理，这也给高房价提供了一定的“支撑”。

　　3、银根不断紧缩，加速行业整合的到来。借贷资金成本的上升，使得房地产企业在资金获取能力上的差距将体现得愈发明显。拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额。

　　这种优势在房地产龙头企业上体现得尤为明显。万科、保利、金地等公司普遍在今年完成了大规模的增发融资，并且其本身良好的业绩成长性、管理能力、品牌及投资者关系等将帮助其在资本市场进一步融资，进一步拉大与其他企业的差距。

　　4、中国金融环境相对严格，有利于行业健康发展。无论是1980年代末的日本资产泡沫，还是最近发生的美国次级债风波，都加大了人们对房地产泡沫的恐惧。但我们认为中国和他们的区别在于：(1)我国的流动性过剩很大程度上是由于贸易顺差引起的，而非银行主动的信贷创造。中国实体经济仍在快速发展，对资金的吸引力仍然较强。

　　(2)中国金融环境相对较严，信贷控制较为严格，金融创新也仍处于初期。因此，和当时的日本及美国相比，中国房地产和信贷相互间的依赖程度要低很多，因此从这个角度看，行业的波动性相对较小。

　　投资建议：

　　我们维持“看好”的行业评级，风险“中”，认为在实体经济和虚拟经济的双重因素推动下，中国这一轮房地产景气周期仍将继续，房地产行业和部分房地产公司都是可以实现持续发展的。

　　推荐两类公司：一是高成长的龙头企业，依次是万科、保利、金地，他们将持续受益于行业的景气，并在行业整合到来时显现优势；二是依靠资产注入实现外生式增长的企业，如苏宁环球和张江高科。

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