房地产：又一地产大鳄登陆资本市场

　　安信证券 薛和斌

　　大连金牛股份有限公司重大重组事项公告，公司第一大股东东北特钢和大华集团于2007年9月10日签署了《大连金牛(000961)重组框架性协议》，东北特钢拟以所持大连金牛之控股权和122,233,330股为代价回收大连金牛之全部资产、负债及人员；大华集团拟向大连金牛注入资产盈利能力高于大连金牛的优质资产，获得大连金牛控股权和122,233,330股，实现借壳上市；通过重组大华集团将向大连金牛注入房地产资产成为大连金牛之控股股东。

　　大华集团借壳上市这一事件符合房地产企业借助资本市场来应对日益竞争激烈的房地产市场的发展趋势。今年以来，全国各地的地价连续攀升，土地招牌挂市场竞争进入白热化阶段，各地地王频频出现，房地产企业的资金实力决定了企业未来的发展速度。随着资本市场融资渠道的打通，房地产上市公司将在竞争激烈的市场竞争中占据优势。

　　未上市的大华集团已是全国房地产行业十强之一，在2007中国房地产百强企业综合实力TOP10排名中暂列第七位，在2007年中国房地产百强企业成长性TOP10排名中名列第四位，在2006-2007中国房地产年度社会责任感企业排名中名列第六位。公司土地储备超过500万平米，最近3年年均净资产收益率超过25%，一旦成功借壳上市，公司在行业内的龙头地位将更加稳固。我们整理了一些大华集团的公司资料，供投资者参考。

　　投资建议：本次重组公告还没有公布大华集团将会有多少房地产资产注入大连金牛，我们将密切关注其重组进程。考虑大连金牛将是大华集团唯一的资本市场运作平台和大华集团在行业内的龙头地位，我们建议投资者在大连金牛复牌后30元以下积极买入。

　　一.大华集团借壳上市，又一地产大鳄登陆资本市场今日大连金牛股份有限公司重大重组事项公告，公司第一大股东东北特殊钢集团有限责任公司(以下简称“东北特钢”)为整合东北特钢内部上市公司资源，加快东北特钢发展，东北特钢拟转让其所持有的本公司全部股权，大华(集团)有限公司(以下简称“大华集团”)同意受让上述股权。东北特钢和大华集团双方于2007年9月10日签署了《大连金牛(000961)重组框架性协议》，东北特钢拟以所持大连金牛之控股权和122,233,330股为代价回收大连金牛之全部资产、负债及人员；大华集团拟向大连金牛注入资产盈利能力高于大连金牛的优质资产，获得大连金牛控股权和122,233,330股，实现借壳上市；通过重组大华集团将向大连金牛注入房地产资产成为大连金牛之控股股东。

　　二.房地产企业借助资本市场谋求领先地位已成大势所趋随着股权分置改革进入尾声，阻碍中国资本市场发展最大的制度性问题基本得到解决，资本市场融资渠道逐步放开，对于属于资金密集型行业的房地产行来说正当其时。一方面，05年以来政府进行的房地产行业持续的

宏观调控，使得行业的竞争格局发生重大改变。土地招牌挂政策的实施，提高了房地产企业进入门槛，强化了资金在行业和企业发展中的重要性，随着土地拍卖价格的攀升，房地产企业的土地瓶颈也日趋明显，土地招牌挂市场几乎被各个资金实力强大的房地产巨头所垄断，未来房地产中小企业在大中城市的生存空间受到极大压缩，房地产行业的集中度日益提升。另一方面，在银行放贷渠道不可能再拓展，利用外资受到限制的情况下，通过资本市场直接融资几乎成为房地产企业扩大融资规模的唯一渠道。资产注入和重大重组点燃了房地产板块的做多激情；

房价的快速上涨为房地产板块上涨带来了业绩支撑；人民币加速升值提升了房地产行业的吸引力；房地产企业的在融资也受到市场上投资者的追捧。房地产企业在拓宽资本市场融资渠道后，通过股权融资，不仅获得了企业发展所需的资金，同时资产负债率的降低为其后续的债权融资打下好的基础，公司的资产负债结构得到改善。可以肯定的是，在这一轮房地产企业资本市场融资潮中获得更多发展资金的房地产公司将走在行业的前列，未来行业资源日益向行业龙头企业集中，行业集中度将进一步提高。

　　三.未上市的大华集团已是全国房地产企业十强之一大华集团初创于1988年。经过19年发展，形成以大华(集团)有限公司为主体，40余家控股、参股子公司、分公司为骨干，20余家关联企业密切协作的房地产规模化经营的专业体系。

　　大华集团总部位于中国上海。19年来，大华集团立足“全心全力为人居服务”的理念，本着“求实进取，自强不息”的企业精神，坚持“开发一块、繁荣一片、稳定一方”的方针，以“买得起的舒适生活”为核心价值定位，为上海房地产事业的发展和上海城市又一地产大鳄登陆资本市场――大华集团借壳大连金牛事件点评化进程作出了积极贡献。公司在房地产市场投资分析、产品规划研发、建筑工程管理、营销策划推广、客户资源服务和物业管理等方面已形成完整的专业化开发经营体系。

　　总体规划、成片开发成为集团一大特点，单在上海市，大华集团就先后开发了宝山区区大华社区(3.5平方公里)、浦东新区的大华·锦绣华城社区(3.3平方公里)、大华新界社区(4.0平方公里)三大板块为代表的大型综合性城市社区，以及普陀区的大华清水湾，大华颐和华城，大华愉景华庭，闸北区的大华阳城花园和大华公园映象等一系列大华牌住宅商品，累积开发面积达600万平方米，公共及商业建筑面积约50万平方米。同时，公司以“扎根上海，拓展全国”为方向，近年来有选择地相继进入武汉、南京、马鞍山、沈阳、大连、西安等城市，开始了全国化、品牌化运作发展的历史新阶段。

　　大华集团开发建设的住宅产品，曾多次获得国家级部委或专业协会认证评定的荣誉称号。主要奖项有：全国人居经典综合大奖；中国优秀环境综合金奖；中国50佳著名城镇化社区；中国景观环境示范住宅；中国建筑设计示范单位；中国经典示范住宅；中国别墅地产示范楼盘；上海健康住宅社区成功开发典范等。

　　大华集团的地产文化探索和地产开发实践，集中体现在它独创了一套符合中国国情的、成长型的现代城市规模社区的开发模式。这一模式强调和强化城市社区规划、建设、经营和管理诸方面的协调整合功能，形成良性的开发合力；提倡开放的公园化街区式住宅文化，全方位注重住区与城市关系、人与环境关系的和谐性和有机多元性；营造便利、舒适、多样、传统与时尚并存的社区商业复合功能圈。其中，大华集团的“泛公园概念”在上海的宝山大华社区和浦东大华锦绣华城社区、普陀的大华颐和华城、闸北的公园映象，以及南京的锦绣华城和武汉的南湖公园世家等楼盘的开发建设中得到了最大程度的实现。

　　迄今为止，大华集团是上海市唯一一家商品住宅年销售面积总量连续9年进入前5名的房地产开发企业。2004年房地产业的销售额突破50亿元人民币；2005年，大华集团房地产销售面积约88万平方米；销售金额逾50亿元；新开工房地产住宅面积约150万平方米。2006上海市统计局公布了房地产集团销售面积和销售额20强，大华集团包揽了集团销售面积和销售额的第一名，其销售面积和销售额分别占集团20强的16.3%和16.1%。

　　根据2007中国房地产百强企业综合实力TOP10排名，未上市的大华集团排名第七，具体排名情况为：1.万科企业股份有限公司，2.中国海外发展有限公司，3.合生创展集团有限公司，4.北京首都开发控股(集团)有限公司，5.保利房地产(集团)股份有限公司，6.恒大地产集团有限公司，7.大华集团，8.绿城房地产集团有限公司，9.新世界中国地产有限公司，10.复地(集团)股份有限公司。通过这个排名，我们可以看出大华集团在房地产行业中的龙头地位。

　　大华集团目前在上海在建楼盘主要有：

　　又一地产大鳄登陆资本市场――大华集团借壳大连金牛事件点评中环1号，特色：该项目占地近一百万平方米，临近中环线汶水路以及在建中的轨道交通七号线，是北中环区域难得一见的超级大盘。

　　阳城贵都，特色：该案坐落于沪太支路、阳城路，紧邻中环线，地处内中环，交通极为便利。

　　水岸蓝桥，特色：作为大华公园世家的第三代产品，水岸蓝桥以曼哈顿101街区为规划灵感，用全新建筑处理手法和设计语言表达“新生代人居建筑”。

　　梧桐城邦(二期)，特色：以欧式现代景观园林为蓝本，创新运用“大型开放式自由街区”这一新时代的住宅理念，打破传统的封闭围合式小区概念。

　　锦绣华城，特色：在大华锦绣华城3.3平方公里的土地上，60%的绿化率意味着超过世纪公园1.7倍的绿地面积。逾20万平方米的中央森林公园、3万平方米主题公园、2万平方为滨川杨河休闲绿地形成整个地块中的一级绿色骨架。

　　铂金华府，特色：整个小区以黑白灰为主色调，摒弃了浮华装饰，运用简约石材贴面。小区内多层、小高层、高层依地势而起伏。入户花园设计，将自然引入室内。

　　大面积采光玻璃及下沉式技术设计，打造明亮地下室。专设超大型集中式地下车库，满足有车一族的日常需求。

　　大华蓝郡，特色：本案占地490000平方米，小区拥有典型的欧式风情建筑和13万平方米的绿化面积，绿化率达45%。小区以多层、小高层为主，局部规划低层联体别墅(三期)。

　　四.投资建议本次重组公告还没有公布大华集团目前将会有多少房地产资产注入大连金牛，我们将密切关注其重组进程。考虑大连金牛将是大华集团唯一的资本市场运作平台和大华集团在行业内的龙头地位，我们建议投资者在大连金牛复牌后30元以下积极买入。

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