房地产：全国房价加速上涨仍是牛市标的

　　光大证券 华光磊

　　全国房价单月涨幅创两年新高：

　　国家发改委昨晚发布8月份全国70个大中城市房屋销售价格指数，全国房屋销售价格8月份上涨1.4%，创两年来单月涨幅之最，涨幅较上月高出0.2个百分点。数据显示，8月全国房价同比上涨8.2%，涨幅较上月高出0.7个百分点。

　　全国普涨格局明显，长三角领涨三大经济圈：

　　全国各地普涨格局明显，多数城市房价环比涨幅位于12个月以来高点，位列涨幅前十的主要是中小城市。长三角上涨势头明显，长三角地区多个城市涨幅高于环渤海的北京、天津和珠三角的广州，杭州更以3.4%的涨幅位居全国之首。我们今年以来对华东地区房价上涨趋势的判断再次得以验证。

　　受到供应偏紧和需求旺盛的双重作用，房价上涨动因依旧，并且目前仍然无法预见拐点。虽然地产板块估值高企，但营业利润率等指标仍然维持上升趋势，而从微观的层面来看，上市公司拥有较强的定价能力并存在延缓结算的冲动。盈利上升将消化高估值，地产板块仍是牛市投资标的，维持“增持”评级。

　　区域配置，值得投资的企业在哪里？

　　在三大经济圈中，我们最为看好华东地区，建议投资者配置在华东地区拥有较多土地储备的公司。近期我们将组织华东地区的第二次联合调研，提醒投资者关注我们的调研活动及相关的调研报告。

　　全国房价单月涨幅创两年新高，长三角领涨三大经济圈国家发改委昨晚发布8月份全国70个大中城市房屋销售价格指数，全国房屋销售价格8月份上涨1.4%，创两年来单月涨幅之最，涨幅较上月高出0.2个百分点。数据显示，全国房价8月同比上涨8.2%，涨幅较上月高出0.7个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，涨幅比上月高0.9个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.1%、9.3%和10.0%，环比分别上涨0.7%、1.6%和1.7%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，全国各地普涨格局明显，多数城市房价环比涨幅位于12个月以来高点，位列涨幅前十的以中小城市为主。

　　房价上涨动因依旧，地产股仍是牛市标的供给偏紧、需求旺盛，维持房地产市场长期景气从房地产市场的供给和需求两个层面来说，房价上涨动因依然存在。首先，由于“2020年18亿亩耕地保有量”规定的存在，未来土地市场供给大幅增加的可能性几乎没有。与之相对应，开发商的土地储备正在下降，同时土地市场竞争日趋激烈，拍卖价格屡创新高。

　　需求方面，居民可支配收入的持续上涨以及城市化的推进带来大量的真实需求。

　　而由于CPI高企导致实际利率为负，储蓄存款持续流出银行系统；同时，人民币对外升值导致外汇资金不断流入。在流动性泛滥的市场上，房地产作为投资品的吸引力仍将长期存在。

　　从营业利润率、资本支出占销售收入比率和无息负债占资产比率几个指标来看(请参见《5000点之上的重新估值》)，我们认为房地产仍是A股市场估值高企之后值得配置的板块，维持我们此前“增持”的投资评级。

　　区域配置，值得投资的公司在哪里？

　　以本次公布的数据来作初步判断，我们认为可能的投资机会来自于两类公司：

　　一是布局于中小城市、在当地占据龙头地位的公司；二是敢于在经济发达地区大量增加土地储备的企业。前者的代表企业有荣盛发展、广宇集团等(请参见《荣盛发展：不容错过的明日之星》《广宇集团：春播夏种待秋收？》)。这类公司所布局的城市往往土地成本和房价基数都比较低，可能出现比较大的涨幅。

　　第二类企业以最近在杭州积极拿地的金地集团、中宝股份和保利地产等为代表。

　　长三角是目前我们最为看好的市场。该区域土地市场竞争激烈，房价又出现明显复苏，未来投资机会究竟有多大尚需要进一步论证。