房地产：投资魅力不减 行业增持评级

　　天相投顾 杨兴风

　　宏观调控下房地产行业总体运行状况。07上半年固定资产投资增速有所减缓，但依然处于高位；房地产行业先行指标显示未来房地产市场未来供给或有加速的可能；行业景气度继续回升，商品房销售均价保持上涨；由于统计口径变化，07上半年商品房供小于求状况明显，未来房价稳步上涨的可能性极大；从房地产开发投资资金来源上来看，受到预期持续加息及政府收紧银根的影响，房地产开发投资中国内贷款的增速已明显放缓，利用外资的增速虽然延续了自今年2、3月份回落的态势，但增速绝对值仍处于比较高的水平，自筹资金及其他资金来源增速稳步提高。

　　房地产上市公司表现。目前，所有地产公司已公布业绩，我们可以对整个板块业绩增长的进行一个综合的判断。在所与公司中(剔除本期亏损企业)，64家净利润有不同程度的增长，其中增幅在100%以上的有31家。31家公司共实现净利润30.44亿元，同比增长489%。

　　整个房地产行业依然丰收，大多上市公司依然为投资者献上了一份十分靓丽的报表。这主要有四方面的原因。第一，房价依然保持上涨。第二，龙头公司提升行业整体业绩；第三，扭亏为盈公司业绩大幅增长。

　　我们对未来房价的初步判断：即便不考虑本币升值因素，在强劲供求支撑的房地产市场里，按照“购买力价格比”理论，GDP与房价存在着密切关系。究其根本，GDP决定着房价，房价的涨落依附于GDP的涨落。我们统计的1991—2005年房屋均价与人均GDP相关系数、与可支配收入相关系数、住宅均价与人均GDP相关系数、与可支配收入相关系数均达到了0.98以上，显示出很强的正相关性。只要中国经济发展，人均GDP以及人均可支配收入能够保持不断稳步的增长，中国房价就会不断上升。这对于房地产上市公司业绩的提升作用是显而易见的，房地产板块的投资魅力尤在。

　　我们认为今后有四类公司需要重点关注：第一类公司，龙头公司，它们是未来房地产板块的中流砥柱；第二类公司，具有资产注入预期的公司；第三类公司，区域龙头公司；第四类公司，业绩可预期爆发式增长的二线优质地产公司。

　　我们采取几种可以量化的指标综合对地产公司评估，即市净率、市盈率、股价/每股存货、股价/每股预收账款，据此给出了最新的一线与二线地产公司评分表。

　　1.

宏观调控政策下的房地产行业整体表现

　　房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，随着我国国民经济持续稳定的发展，城市化建设进程的加快，城镇居民生活水平的不断提高，都为房地产市场提供了刚性需求；充沛的流动资金对房地产投资形成了现实购买力。我国房地产业呈持续、快速、健康、稳定的发展态势，主要表现为：

　　固定资产投资高位运行，房地产开发投资依旧反弹强劲07年1-7月，城镇固定资产投资实现56,698亿元，比去年同期增长26.6%，增幅同比下降3.9个百分点。其中，房地产开发投资实现12,135亿元，增长28.9%，同比提高4.9个百分点，反弹势头明显；房地产开发投资占固定资产投资的比重为21.40%，同比提高0.38个百分点。

　　未来房地产市场供给或有加速的可能

　　房地产行业土地购置面积和土地开发面积这两个先行指标也出现了强劲反弹，表明未来供给的增加或有加速的可能。

　　行业景气度继续回升，商品房销售均价保持上涨

　　7月份“国房景气指数”为104.00，比6月份上升0.37点，比去年同月上升0.49点，延续了本年度4月份以来景气度回升的势头。1至7月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积18.19亿平方米，同比增长22.5%；完成土地开发面积1.42亿平方米，增长11.3%。2007年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%，涨幅比上月高0.4个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比上月高0.2个百分点。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海18.6%、深圳16.1%、南宁12.0%、乌鲁木齐12.0%、北京11.6%、石家庄9.3%、宁波和南京均为9.2%等。

　　2.房地产行业上市公司整体表现

　　本年，国家持续着对固定资产投资抑制的调控政策，房地产行业也受到了一定层面上的政策影响。房地产在各方的质疑、争论中前行，整个行业大多数公司中报依然靓丽。这主要有四方面的原因：

　　第一，上半年房价依然保持上涨。2007年1-6月份，全国完成房地产开发投资9,887亿元，同比增长28.5%；住宅投资6,955亿元，同比增长30.8%；房屋施工面积17.14亿平米，增长21.9%，其中住宅13.40亿平米，增长22.9%。

　　据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平。

　　新建商品住房销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看，

经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨1.4%、7.7%和8.5%，环比分别上涨0.6%、1.0%和1.2%。分地区看，涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。环比涨幅较高的城市主要包括：惠州5.6%、乌鲁木齐2.8%、宁波1.9%、南宁、杭州和洛阳均上涨1.7%等。

　　房价延续了持续上涨的态势，房地产公司中报靓丽也就顺理成章。

　　第二，龙头公司助推整体业绩。2007年度中期，万科A实现净利润16.68亿元，同比增长了36.63%，仅仅一家公司的净利润就占到房地产上市公司净利润总和的21.17%。万科A、保利地产、招商地产、金地集团和华侨城A等5家龙头公司共实现净利润26.94亿元，占所有上市公司净利润的34.19%。尽显强者恒强的发展态势，这些龙头类公司的良好表现直接提升了整个板块的业绩表现。

　　第三，扭亏公司业绩大幅提升。据中报统计，两市共有12家公司上半年业绩扭亏为盈，共实现净利润6.16亿元，占行业内公司整体净利润的7.82%。(具体业绩大幅提升的公司见下表)

　　目前，所有地产公司已全部公布业绩，我们可以对整个板块业绩增长的进行一个综合的判断。在所有上市公司中(剔出本期亏损企业)，64家净利润有不同程度的增长，其中增幅在100%以上的有31家。31家公司共实现净利润30.44亿元，同比增长489%。

　　2007年上半年，行业内公司主营业务收入587.29亿元，同比增长43.00%，增长速度明显加快；实现净利润78.79亿元，同比增长61.40%，增速较06年中期35.08%提高明显；净利润率13.42%，与去年同期(11.89%)相比有所上升，净资产收益率5.51%，比去年同期的4.56%提高近一个百分点。行业内共有64家净利润实现不同程度的增长，上市公司主营业务收入增长率、净利润增长率下降，净利润实现增长的企业数量明显上升，我们认为主要原因是虽然05年开始国家开始对房地产行业调控，但全国范围内房价仍持续上涨因素所导致。由于07年中报基本上反映06年度的销售业绩数据，因此我们预计此种上市公司业绩高增长的态势仍将持续。

　　3.房价走势展望

　　按照“购买力价格比”理论，GDP与房价存在着密切关系。究其根本，GDP决定着房价，房价的涨落依附于GDP的涨落。只要中国经济发展，人均GDP以及人均可支配收入能够保持不断稳步的增长，中国房价和商品房销售量就会不断上升。

　　此外，我们在统计1991—2005年上述四种指标之间的简单相关系数时发现，房屋均价与人均GDP相关系数、房屋均价与可支配收入相关系数、住宅均价与人均GDP相关系数、住宅均价与可支配收入相关系数均达到了0.98以上，显示出很强的正相关性。在某种程度上可以说，只要中国宏观经济向好、居民可支配收入不断提升，房价就存在持续上涨的可能。

　　至于房价是否出现泡沫，我们认为只要房价的涨幅能够与人均GDP、人均可支配收入相匹配的话，至少可以说房价是合理的。

　　4. 2007年下半年地产股投资策略

　　我们认为有四类公司需要重点关注：第一类公司，未来房地产板块的中流砥柱。

　　这类公司突出的特点是土地储备丰富，项目开发和管理能力突出，公司规模大而且具备清晰的战略。它们过去是房地产板块的先知先觉者，他们现在是房地产板块的强者，他们未来是行业竞争的胜者。这类公司突出的代表有：万科A(000002)、招商地产(000024)、金地集团(600383)、保利地产(600048)、华侨城A(000069)等；第二类公司，具有资产注入预期的公司。这些公司具有大集团、小公司的特点，具有集团优质资产注入的强烈预期，一旦集团公司优质资产注入，将给上市公司带来质变的飞跃，这类公司典型的以华侨城A、中粮地产为代表；第三类公司，区域龙头公司。

　　这类公司在某一地区形成了品牌优势，具有良好的政府背景，优秀的开发能力和销售能力，区域范围内的管理能力很强，它们是华发股份(600325)、栖霞建设(600533)、中华企业(600675)等。第四类公司，业绩可预期爆发式增长的二线优质地产公司。

　　这些公司随着项目的逐步结转，未来三年内业绩将爆增，公司成长性看好，PEG估值极具吸引力。代表公司有华发股份(600325)、名流置业(000667)、亿城股份(000616)、深天健(000090)等。

　　5. 2006年地产股投资评级

　　5.1我们的估值方法

　　我们综合采取了市净率、市盈率、股价/每股存货、股价/每股预收账款等四种指标对一线房地产公司评估，选取市净率、股价/每股存货、股价/每股预收账款等三种指标对二、三线房地产公司评估。其中：每股存货反映的是企业未来盈利的潜力，每股预收账款表现的是把这种潜力转化成利润的现实能力。

　　5.2我们最新的评分表

　　一线房地产公司评分表

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。