地产：买房，不如买地产股

　　伴随着房价不断高涨的，是房地产公司利润不断创新高。动辄超过30%的利润率，让房地产板块成为股市里的“蓝筹板块”。今年以来，房地产板块在股市上表现抢眼，成为多个波段行情的主推力量之一。从年初到6月底，地产指数涨幅近90%，远远大于房价的上涨幅度，以至于出现了“买房产不如买房地产股”的说法。临渊羡鱼，不如退而结网。相对于房地产股过去的优异表现，投资者更为关注的是，“买房产不如买房地产股”的说法还会在未来继续成立吗？

　　编辑 王延礴 美编 何卓英

　　南都周刊记者 田申 实习生 喜洋

　　地产牛股：绿景地产、万科A、华侨城、苏州高新、陆家嘴、金融街、泛海建设

　　股价与房价齐飞、

　　在负利率和流动性过剩的大背景下，房地产价格如同坐上了火箭，不断创新高，6月份数据显示，全国70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%，其中，深圳、北京等城市上涨较快，深圳连续17个月同比涨幅超过10%，2007年6月份达15.9%；北京连续14个月同比涨幅超过8%，6月份达9.5%。7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%，涨幅比上月高0.4个百分点。

　　不断上涨的房价，直接带动了房地产开发商利润的提升，如招商地产净利润同比增长200.47%、万业企业今年上半年实现净利润同比增长116.14%，涨幅超过50%的更是大有人在。

　　而房地产企业利润的齐步上涨，也带动了房地产板块股票价格的飙升，成为上半年资本市场里最赚钱的板块。房地产股票指数业已从年初的1983.24点，上升到目前的5747.05点的历史高位，估值翻了近两倍。作为房地产板块的龙头股，万科、招商地产、华侨城等一批地产股持续创出新高，华侨城二季度涨幅为101.80%，万科二季度涨幅达到74.04%，招商地产二季度涨幅达到72.45%。

　　7月17日到8月16日，整整一个月，大盘从3767点最高上涨到了4916点，涨幅为30.5%。在本轮的上涨过程中，房地产板块作为行情的主力军远远跑赢大盘，房地产指数从5211点最高上涨到7725点，涨幅为48%。其中涨幅最大前五名分别为绿景地产、莱茵置业、北辰实业、天创置业、天地源，平均涨幅达到了112%。显然，在这些数据面前，房价的涨幅也只能望洋兴叹了。

　　广发证券花长劲指出，从已经公布的半年报看，房地产板块主要企业的盈利都呈现较快增长，毛利率水平有所提高，为房地产板块行情的继续走牛奠定了基础。

　　长期走强的三大因素

　　近段时间以来，国家相继出台了一系列措施，来加强对房地产市场的调控，希望遏制房价上涨的势头。这些措施已经开始崭露出效果，“房价会不会出现拐点”这个话题已经成为房地产开发商的热点话题之一。在房价上涨最为疯狂的深圳，数据显示，6、7月间深圳二手房交易突然大面积萎缩，跌幅可能达到三成左右。影响波及一手新房市场，7月份该市一手新房成交均价每平方米14075元，环比下降5%，总成交面积也下滑了12%。

　　不过，在平安证券刘细辉看来，尽管宏观调控政策对房价的走势有一定的影响，但是从中长期来看，有三大因素支撑房地产价格继续走高：

　　首先，经济高速增长促进了房地产行业的发展。经济的高增长和全社会固定资产投资的增长对房地产投资的推动作用巨大，经济的稳定高速增长为房地产投资带来了持续的信心。

　　其次，城市化进程和人口红利形成了巨大的房地产市场需求。我国每年有1000多万人口进入城市，到2020年，城市人口约增加2.6亿，由2005年的5.6亿达到7.9亿，城市人口比重达到60.3%。大量增加的城市化人口将是房地产需求的重要组成部分。此外，我国现正处于人口红利时期，每年供给的劳动力总量约为1000万，适龄劳动人口的房地产需求旺盛。

　　第三，人民币持续升值提升了投资房地产的吸引力。房地产是人民币加速升值的直接受益者。近年来人民币的持续升值为房地产板块带来持续走强的动力。今年以来，人民币已经升值了10%，在今后相当长一段时间内，人民币仍将不断升值。人民币的不断升值，吸引了大量境外资金(热钱)投资中国房地产市场。

　　南方基金投资部执行总监许荣就指出，目前地产市场还有巨大的需求推动，不会因为宏观调控而走弱。股票上涨一定会超过

　　注重宏观调控风险

　　尽管从中长期看，房地产板块仍然将保持向上的走势，但是，由于此前房地产板块上涨的幅度已经很高，获利回吐压力较大，加上现阶段宏观调控力度不断加大，房地产板块处于调整之中，此时进入市场需谨慎。

　　民族证券周华分析指出，从估值上来看，房地产的2007、2008年的动态市盈率分别达到了64倍、40倍，远远高于其他板块，估值优势不明显，缺乏安全边际。

　　在广发证券花长劲看来，现阶段房地产板块的风险主要在于国家对行业的调控。“房地产行业既是国家重要产业，也是一个政策敏感型行业，每一次调控都将影响房地产板块的股价。”

　　8月中旬以来，房地产板块的表现，印证了上述说法。万科A、绿景地产等连续下跌，带动房地产板块整体走弱，部分资金开始由房地产、银行等高估值股票中流出，转向钢铁、电力等防御性较强的板块，房地产板块短线仍有较大的调整压力。不过，行业依然景气，板块的前景依然是值得期待的。

　　近期牛股

　　万科A：万科A是地产股的龙头，其走向对整个房地产板块往往具有风向标意义。经过6月份的盘整，7月初开始，万科股价开始新一轮的爆发。7月6日，万科以18.50元开盘，当天报收于19.38元。由此，万科走出了连续一个月的上涨行情，到8月9日以35.34元收盘，一个月的涨幅达82%。被热炒的王石夫人“误买”万科股票事件，正是发生在这段时间内。

　　华侨城：在万科7月6日发力的同一天，华侨城也结束了自己的调整状态，走出了一波快速拉升行情：7月6日，华侨城的开盘价为38.6元，到8月7日收盘，华侨城的股价已经涨到了65.01元。涨幅为68%。

　　绿景地产：7月份是地产股狂飙的一个月，相对于万科、华侨城，绿景地产的涨幅更大。7月6日，绿景地产以6.50元开盘，并一发而不可收，到8月9日，绿景地产的收盘价达到了21.90元，涨幅超过230%！

　　操作建议 盯住龙头股

　　7月份以来，房地产板块已经整体走出了一轮大涨行情，到8月中旬，在宏观调控和获利回吐的双重压力下，房地产板块开始出现普跌行情，市场处于调整之中。

　　下跌是上涨之母。经过一段时间的调整，房地产板块又在酝酿下一轮的普涨行情。广发证券花长劲指出，从短期看，应该盯住行业内龙头公司，这些公司资金规模大，盈利能力强，有着较大的土地储备资源，规避风险能力较强，又具备长期发展的潜力。从中长期来看，由于房地产板块仍然处于上升通道之中，行业整体发展趋势向好，可长期持有。

　　多家研究机构指出，房地产板块的大调整，应该会出现在2008年北京奥运会之后。

　　重点推荐 平安证券刘细辉

　　万科A：万科近3年净利润实现超过50%的快速增长，复合增长率达57.04%，近3年EPS的复合增长率达41%，预计公司07、08年每股收益分别为0.66、0.90元。

　　在宏观调控势必使行业集中度大大提高的背景下，公司拥有稳定持续的盈利能力、快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位。

　　苏州高新：苏州高新2007、2008年动态市盈率低于行业平均水平；在市场对地产股股价不断超越重估的情况下，绝对估值显示公司价值为14.92元，存在绝对低估；同时公司目前市值为59亿元，而项目存货的账面价值就已达53亿元。

　　苏州高新07、08年业绩将进入持续快速增长时期，净利年增速逾60%。预计公司2007、2008年EPS分别可达0.42元、0.68元。苏州高新在08年迎来收入、利润双双快增的局面。

　　陆家嘴：看好大股东对上市公司业务转型的大力支持(合营子公司拟向大股东收购其持有的新上海国际博览中心有限公司50%的股权。而新国际博览中心这一优质资产的注入，预示着陆家嘴正式介入上海地区盈利能力最强的会展业务领域)，以及陆家嘴金融贸易区在发展的同时给公司提供的长期投资价值。预计公司07、08年每股收益分别为0.34元、0.41元。