房地产：北京出台增值税清算细则点评

　　东方证券 薛和斌

　　2007年5月21日，北京地税局网站上发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》和《关于商品住宅土地增值税刻定扣除项目金额标准有关问题的通知》，构建了北京市土地增值税清算管理体系。

　　办法规定，土地增值税清算按实际发生额据实扣除，地税部门将制定《分类房产单位面积建安造价表》，如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于《造价表》又没有正当理由，地税部门也将按核定办法予以扣除。高层商品住宅(7层以上)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平米2263元；多层为1560元。

　　办法还规定，对

房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

　　北京市土地增值税清算细则的出台，是对国税总局土地增值税政策的细化和执行，估计未来更多的地方地税局很快也会出台相应清算细则，土地增值税政策将全面得到贯彻实施。

　　开发型地产公司中，位于北京的毛利率较大的项目或公司受影响比较大；资源型地产公司不受影响。

　　开发商企图通过虚报成本而降低缴纳土地增值税的行为将受到很大限制，但是未来开发商仍旧可以考虑通过提高广告宣传费用，房屋精

装修成本等方式提高成本来降低税费。

　　由于资源型地产受调控的影响小，在

人民币升值过程中受益最大，我们强烈建议投资者关注陆家嘴，中国国贸，浦东金桥。

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