房地产：加息难阻房价的上涨之势

　　联合证券 鱼晋华

　　央行宣布从5月19日起，分别上调金融机构人民币存、贷款基准利率0.27个百分点与0.18个百分点。同时于6月5日起上调存款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点。此外，从5月21日起，银行间外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大到千分之五。这是央行今年以来的第二次加息，以及第五次提高存款准备金率。

　　央行本次加息动作之快超出市场预期，同时结合提高存款准备金率亦为以往少有。我们认为充分反映了央行对目前流动性异常谨慎的态度。

　　对房地产市场而言，0.18个百分点的加息幅度无论是对房地产公司，还是对购房人，所带来的影响都较为有限。

　　当前推动房地产行业快速发展的主要动力还是来自于需求的强劲增长。

　　供需之间的缺口从2005年以来就持续存在，而2003年以来紧缩地根的

　　人民币升值以来，国内流动性泛滥的问题与日俱增，这也与亚洲其他新兴经济国家和地区货币升值经验相同。虽然央行在持续地努力对冲过多的流动性，但我们认为升值趋势不止，流动性泛滥的问题就很难根本解决。而从亚洲其他新兴经济国家和地区货币升值后，导致货币投放量大幅增长，从而导致资本品价格被不断重估的经验来看，我们认为国内

　　虽然对房地产行业的调控仍未结束，但调控并不是要抑制行业的发展，而是要帮助行业的发展更为持续和健康。无论从业绩高增长，还是从人民币升值带来资本品价格持续重估的角度，地产股都有较多的投资机会值得我们积极把握。

　　第一类机会来自蓝筹地产公司的业绩持续快速增长，以及来自行业整合的加速发展。万科、招地、金地，保利，华侨城及中华企业均属此类。

　　第二类投资机会是资产注入或整体上市或借壳上市的地产公司。重点推荐泛海建设，S浙广厦以及SST幸福。基于招商地产及华侨城在股改中的承诺，我们认为这两家公司也兼具第二类投资机会。第三类投资机会，来自于自身业绩出现拐点的中小型地产公司，如深天健与深振业。业绩的爆发性增长，将使这类公司的估值更为便宜。第四类投资机会，来自于人民币升值所带来的资产价格重估的故事，持有商业地产及出租物业较多的公司归为此类，如招商地产，金融街，陆家嘴及浦东金桥。