房地产：宏观调控三管齐下行业忧喜交加

　　东方证券 薛和斌

　　2007年5月18日，中国人民银行决定：从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，中国人民银行还决定自2007年5月21日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五。

　　央行的政策表明，政府对宏观经济调控的态度非常坚决，对经济过热的忧虑在加深。

　　加息对房地产行业的影响正处在一个由量变到质变的过程中。加息使得房地产开发商资金成本增加，短期来看，对其资金成本的影响还是非常有限的。对购房者而言，虽然加息将增加其购房利息负担，但是整体而言增加的幅度很小。尽管一次加息对整个行业的资金面影响不大，但是如果未来央行连续加息的话，整个行业将面临非常大的资金压力。

　　央行扩大人民币兑美元交易价浮动幅度，使得人民币可能以比以前更快的速度升值。房地产行业特别是资源型地产公司，在人民币升值的过程中将受益。

　　在人民币升值和房地产蓝筹上市公司盈利强劲的预期下，我们仍旧认为：就整体而言，资源型地产股具有绝对投资价值，建议关注陆家嘴、中国国贸、浦东金桥；蓝筹地产股具有相对较高的安全边际，建议关注深长城、北京城建、招商地产、金地集团、万科。

　　1.央行三管齐下，历史罕见

　　2007年5月18日，央行罕见的同时宣布提高利率、存款准备金率和扩大人民币兑美元交易价浮动幅度。央行的政策表明政府对宏观经济调控的态度非常坚决，对经济过热的忧虑在加深。

　　2.加息对房地产行业的影响正处于由量变到质变之中

　　加息使得房地产开发商资金成本增加，但是短期来看，对其资金成本的影响还是非常有限的。对购房者而言，虽然加息将增加其购房利息负担，但是整体而言增加的幅度很小。尽管一次加息对整个行业的资金面影响不大，但是如果未来央行连续加息的话，整个行业将面临非常大的资金压力。

　　3.房地产行业和地产股在人民币升值过程中受益

　　根据我们之前的所做的研究结果显示：汇率与地产指数间，简单相关系数高达0.973。考虑到地产股上涨除了与汇率有关，必受大盘影响。选取大盘(上证指数)

　　为固定变量，剔除其影响后，汇率与地产指数间的相关系数仍高达0.822。人民币汇率与地产股之间高度的正相关，反映了：市场乐观预期，人民币升值将对地产实体经济形成极大支撑。(请参考我们2006年10月24日的研究报告《人民币升值与地产的实证研究》。

　　本次央行扩大人民币兑美元交易价浮动幅度，使得人民币可能以比以前更快的速度升值。房地产行业特别是资源型地产公司，在人民币升值的过程中将受益最大。

　　在人民币升值和房地产蓝筹上市公司盈利强劲的预期下，我们仍旧认为：就整体而言，资源型地产股具有绝对投资价值，建议关注陆家嘴、中国国贸、浦东金桥；蓝筹地产股具有相对较高的安全边际，建议关注深长城、北京城建、招商地产、金地集团、万科。