房地产：行业投资快讯 催化两极分化

　　国金证券 曹旭特

　　加息对不同公司影响各异。

　　按06年报表计算，贷款利率提升18个基点对上市公司税前利润的影响程度为0.09%-63.92%，对微利或亏损公司无疑雪上加霜，但对优质公司影响可忽略。

　　当然由于房地产公司业绩波动性较强，用06年报表进行静态测算会出现部分失真情况，如加息对天鸿宝业和ST广厦这样业绩出现拐点公司的影响会小于表中数值，但对短期无法实质改观经营的公司则基本符合测算结果。

　　居民按揭成本增加有限。

　　由于房贷利率实行85%的优惠利率下限管理，所以居民按揭贷款利率的实际增加只有15.3个基点。

　　一笔总价款50万元，贷款期限20年的七成贷款，月还款额将由2516元增至2547元，多支出31元，相当于成本提升1.232%，不会对消费者购房行为产生实质影响。

　　我们认为加息给优质公司带来更多扩张机会，因为其产生的最终效应是加速行业内企业的两极分化。

　　优质公司的盈利水平受加息影响轻微，如万科的税前利润仅减少0.65%。

　　而盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难，这会增强其变现手中资源的动力，有利于优质公司市场份额和议价能力的提升，因此我们仍然维持对万科、招商地产和金地集团的买入评级。

　　加息对盈利能力不同企业产生差异化影响。

　　按06年报表计算，贷款利率提升18个基点对上市公司税前利润的影响程度为0.09%-63.92%，对微利或亏损公司无疑雪上加霜，但对优质公司影响可忽略。

　　当然由于房地产公司业绩波动性较强，用06年报表进行静态测算会出现部分失真情况，如加息对天鸿宝业和ST广厦这样业绩出现拐点公司的影响会小于表中数值，但对短期无法实质改观经营的公司则基本符合测算结果。

　　温和加息不会实质影响消费者购房行为。

　　由于房贷利率实行85%的优惠利率下限管理，所以居民按揭贷款利率的实际增加只有15.3个基点。

　　一笔总价款50万元，贷款期限20年的七成贷款，加息后月还款额将由2516元增至2547元，多支出31元，相当于成本提升1.232%，不会对消费者购房行为产生实质影响。

　　我们认为加息给优质公司带来更多扩张机会，因为加息产生的最终效应是加速行业内企业的两极分化。

　　优质公司的盈利水平受加息影响轻微，如万科的税前利润仅减少0.65%。

　　盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难，这会增强其变现手中资源的动力，有利于优质公司市场份额和溢价能力的提升，因此我们仍然维持对万科、招商地产和金地集团的买入评级。