房地产：资产价格膨胀提升板块估值

　　中金公司 白宏炜

　　要点：

　　焦点问题讨论：资产价格膨胀提升地产板块估值

　　资产价格泡沫提升土地和物业价值。低利率、经济高增长催生资产泡沫，而土地和物业将是资产泡沫中重要部分，加上土地紧缩政策将进一步提高土地及物业价值，而房地产股票将获得来自资本市场和房地产市场的双重刺激，估值提升将成为阶段特征。

　　短期房地产板块估值水平并不低。近期地产股票的涨幅已经反映了企业07年业绩高增长，板块的估值泡沫在堆积，但我们看好行业增长前景和房地产公司业绩可持续增长潜力，短期内人民币升值的加速也将推动股票走强，虽然近期仍将有加息等对股价产生负面影响的因素，但每一次回调都是增持地产类股票的好机会。我们维持行业下半年“优于大势”的投资判断。

　　

股票选择：高估值下，股票的选择十分重要，我们维持推荐全国性龙头企业和区域龙头，以及建设、工业、旅游、仓储等各类土地拥有者。资产注入类公司关注其资产的真实价值以及公司对资产的变现能力。

　　一季度房地产行业数据分析

　　一季度

房价数据显示房地产行业调控效果有所显现：

　　一季度全国房价涨幅5.6%，新建

商品房价格涨幅低于上季度0.2个百分点；涨幅较大的城市主要是深圳、北京和广州三个一线城市，而上海房价维持稳定，二、三线城市房价增幅继续放缓。

　　一季度需求增幅放缓，而供给增幅略升：一季度商品房销售面积1.06亿平方米，同比增幅12.1%，增幅有所放缓；竣工面积为6,192万平方米，同比增幅为9.5%。虽然供求差距在缩小，但仍供小于求。

　　先行指标意味着供给仍难以大幅度增加：一季度新开工面积增幅10.6%，增幅同比下降11个百分点；在建面积增幅20.7%，增幅同比下降3个百分点；土地购置面积同比下降8.6%，而开发面积同比持平；这些指标显示，未来供给仍难以大幅度增加。

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