房地产：长时间滞涨引致地产股反弹

　　国信证券 方焱

　　事项：

　　2007年5月8日，地产股全面走强,地产指数上涨7.81%，远强于大盘(上证指数上涨2.83%、深圳成指上涨4.93%、沪深300上涨3.58%)，我们重点推荐的“保招万金”、“四小龙”等股票上涨幅度较大，其中万科A、B股均以涨停报收。

　　评论：

　　多方原因导致地产股走强，但较长时间“滞涨”是引致反弹的主要原因。地产股走强有多方面的原因：

　　首先，较长时间“滞涨”是引致地产股反弹的主要原因。从今年1月4日至现在，沪深300指数上涨80.6%，而地产指数只上涨了56.1%，落后大盘24.5个百分点，符合我们在07年房地产投资策略《地产股：留一半清醒留一半醉》中看空地产股07年上半年投资机会的判断；在其它板块轮番上涨之后，地产板块整体估值水平与其它板块相比优势明显，目前前20家地产股平均07动态PE在26倍左右，有补涨的要求。

　　其次，从中央层面看，房地产

宏观调控政策似乎暂告一段落。经过05、06年“暴风骤雨”般的房地产调控政策，从中央层面看，目前可出台的政策除不动产税外基本出台完，而不动产税在1-2年内难以推出。

　　第三，政府房地产调控政策已发生根本性转变，由调控供给转向调控需求。由于已公布的政策措施对抑制

房价作用有限，政府已逐步明白商品房市场应由市场说了算，政府在房地产市场中的作用是规范商品房市场和为中低收入阶层建立廉价房、廉租房。

　　第四，房价上涨较快，地产上市公司未来业绩增长有保障。目前深圳、北京房价上涨较快，上海在经过两年多的消化后，目前已基本到位，所以，房地产公司今、明年业绩会非常好，提振投资者信心。

　　第五，

人民币升值背景下地产股长期投资价值看好。

　　近期深圳、北京等地方政府仍有可能出台房地产调控措施。目前房地产调控更多体现在地方政府根据当地房地产市场情况出台相应的政策或措施，从中央层面再出台统一的打压措施的可能性较小，而北京、深圳目前房地产价格上涨较快，地方政府出台房地产调控措施的可能性较大，重点地产股深圳较多，所以，深圳一旦出台房地产调控政策必将对整个板块产生影响，因此，地产股投资仍应密切关注政策面的变化，特别是北京、深圳等城市房地产政策的变化。

　　维持地产行业短期“中性”、6-12个月“谨慎推荐”的评级。2007年将是房地产调控的“执行年”，4月底开始的房地产市场综合整治及地方调控措施仍将会对地产股产生影响，引起地产股的波动。我们维持行业短期“中性”、6-12个月“谨慎推荐”的投资评级。龙头地产股仍然是长线投资的较好品种，维持“保招万金”等主流地产公司“推荐”的评级。

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