房地产：投资房价双反弹 调整产业政策

　　光大证券 赵强

　　发改委建议调整房地产业政策日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发表报告提出：造成经济结构性失衡的两个原因是“经济发展政策对房地产及出口两部门的过度依赖”。报告建议，对房地产发展政策进行大调整：国家和地方政府都要放弃把房地产作为支柱产业的提法，对房地产发展采取适度抑制的宏观政策；尽快征收物业税和对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放；提高居民住房转让所得的税率，对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策等。

　　投资增速、房价涨幅未达调控目标今年一季度，全国完成房地产投资额为3543.78亿元，同比增长26.9%，与去年同期20.2%的增速相比，投资增速明显反弹。另据国家发展改革委、国家统计局的调查数据，2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点。虽然，新房售价的月环比在轻微地缩减，但并未出现趋势性的回落。

　　投资机会在于房价、业绩超预期受近期市场热点的影响，房地产类股票中表现较为活跃的也是资产注入、买壳上市类型的公司。相反，万科、金地集团等优质蓝筹地产股反而表现平平。在继续看好蓝筹地产板块的同时，我们同样关注可能成为股价催化剂的超预期因素。其中，房价和业绩是两个核心因素。

　　京、深、穗短期房价续涨，长三角表现超预期短期内，北京、深圳和广州的房价表现仍然相当强劲，今年继续取得两位数的涨幅并不困难。可以预计，保利地产(600048)、招商地产(000024)、阳光股份(000608)、亿城股份(000616)的业绩还会不断超出预期。长期而言，我们更加看好长三角地区。实际上，长三角地区最近一年的房价走势也比人们想象的更为强劲。房价基数较低、可负担能力更强的江苏省的房价从去年下半年开始已经走出盘局，重新向上。浙江省内各区域的房价表现虽然并不一致，3月份，温州市房价环比上涨3%。

　　上市公司中，万科(000002)凭借二次收购南都，应是最大的受惠者。

　　发改委建议调整房地产业政策日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发表了题为《宏观调控：

　　重点调整过剩流动性的流向》的2007年一季度的宏观经济形势分析。该报告提出，造成经济结构性失衡的两个原因是“经济发展政策对房地产及出口两部门的过度依赖”。

　　报告建议，对房地产发展政策进行以下的大调整：第一、国家和地方政府都要放弃把房地产作为支柱产业的提法，还房地产业的本原，即民生性产业。用经济手段来抑制第二套住房的需求。第二、在工业化和城市化完成之前，都应对房地产发展采取适度抑制的宏观政策。即把房地产的过度刺激政策，调整为中性政策，甚至是中性偏紧的政策。第三、尽快征收物业税和对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。第四、提高居民住房转让所得的税率。第五、取消期房销售制度，改为现房销售制度。第六、对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

　　众所周知，流动性问题已经成了当前宏观经济和资本市场最为关注的焦点。国家发改委在一季度的宏观经济形势分析中，对其做重点的阐述也在清理之中。

　　不过，其针对房地产政策的观点和措辞之鲜明和激烈，仍是出人意料和不多见的。我们认为，这可能与一季度房地产投资和房价涨幅等指标居高不下有关。

　　对于所谓的流动性泛滥问题，我们在年初发表的《中国地产股的历史性重估机遇》的报告中有过深入的分析。我们认为，如果政府不能有效抑制持续快速增长的贸易顺差，那么资产价格泡沫的膨胀恐怕在所难免。当然，对于房地产而言，由于最近两年政府已经采取了一系列的政策措施抑制房地产投机，房地产投资的交易成本大幅增加，因此短期内未必会再出现大规模的投机热潮。

　　但是，其他资产市场的价格上涨，尤其是股票市场的上涨也会对房地产市场带来复杂的影响：一方面，在对股市上涨的乐观预期影响下，富余的资金将从房地产市场流向股票市场；另一方面，一部分自住性购房者在股市中获利，提高了他们的首付款的支付能力和购房预算，又对市场产生了支持性的作用。总体上，我们判断，股市的上涨对房地产市场而言是正面的。

　　投资增速、房价涨幅未达调控目标今年一季度，全国完成房地产投资额为3543.78亿元，同比增长26.9%。完成商品住宅投资2462亿元，增长30.4%。其中，经济适用住房投资88亿元，增长41.6%。与去年同期20.2%的增速相比，投资增速明显反弹(参见图1)。

　　另据国家发展改革委、国家统计局的调查数据，2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点。虽然，新房售价的月环比在轻微地缩减，但并未出现趋势性的回落(参见图5)。分地区看，与去年同月相比，涨幅较大的主要城市包括：北海13.7%，深圳10.7%，长沙10.1%，北京9.9%和广州8.6%等。与上月相比，涨幅超过1%的城市有22个，涨幅较大的主要城市包括：北海5.2%，惠州4.3%，温州3.0%，长沙2.9%，南宁2.4%，石家庄2.4%和长春2.1%等；蚌埠、丹东等四个城市略有下降。显然，全国房价持续上涨的趋势并未得到控制。

　　我们认为，房地产投资的增速反弹可能与价格因素有关。实际上，房地产投资的增速是一个名义的数字，而并未提出价格上涨的因素。反观，土地开发面积、商品房新开工面积等反映“物理量”的指标，可以发现今年以来的同比涨幅都是个位数，有些还出现了下降(参见图2、图3)。因此，我们的解释是，房地产投资的反弹与土地价格和建筑材料价格的上涨有关。

　　房价方面，今年前两个月全国商品房销售均价达到了3824元/平米，比去年同期提高近两成。在商品房销售面积与去年同期基本持平的情况下，需求的增长直接体现为房价的上涨。这也强化了我们对未来两年全国房地产市场的基本判断：人口因素和收入因素带来的需求增长，在房屋供应量未能充分满足的前提下，只能体现为房价的上涨。除非央行大幅加息，否则这一局面无法改变。

　　投资机会在于房价、业绩超预期受近期市场热点的影响，房地产类股票中表现较为活跃的也是资产注入、买壳上市类型的公司。以苏宁环球(000718)、ST广厦(600052)、华业地产(600240)、SST幸福(600743)为代表的二三线重组型地产股表现强势。相反，万科、金地集团等优质蓝筹地产股反而表现平平。

　　这种现象显然与整个市场的资金结构变化有关。但是，无论从公司质地和估值来看，蓝筹地产股的股价都更具有安全边际。我们相信，在市场进入调整之后，基本面因素才会正在显露出来。在继续看好蓝筹地产板块的同时，我们同样关注可能成为股价催化剂的超预期因素。其中，房价和业绩是两个核心因素。

　　短期内，北京、深圳和广州的房价表现仍然相当强劲，今年继续取得两位数的涨幅并不困难。可以预计，保利地产(600048)、招商地产(000024)、阳光股份(000608)、亿城股份(000616)的业绩还会不断超出预期。当然，这些地区地方政府的调控压力也更大，出台更多行政性调控措施的可能性也更大。

　　长期而言，我们更加看好长三角地区，因为后者的经济和居民收入的增长更加坚实而持续。实际上，长三角地区最近一年的房价走势也比人们想象的更为强劲。尤其是，房价基数较低、可负担能力更强的江苏省的房价从去年下半年开始已经走出盘局，重新向上。浙江省内各区域的房价表现虽然并不一致。但是，我们得到越来越多的信息和证据表明，温州的房价已经重新进入上升轨道。实际上，我们从发改委的房价数据中同样得到了印证：3月份，温州市的房价出现了3%的环比涨幅！

　　我们认为，市场对于长三角地区房价的复苏并未充分预期。从开发商过去两年的拿地策略来看，也是存在着明显的分歧。现在看来，在市场调整期择机增加土地储备的公司将成为赢家。在上市公司中，万科(000002)凭借二次收购南都，应是最大的受惠者；栖霞建设(600533)和新城B股(900950)等区域性开发商在低谷期仍不离不弃，体现了良好的判断和对市场的信心；此外，在长三角区域拥有较多土地储备的公司，包括：中宝股份(600208)和世茂股份(600823)也终将收获丰硕果实。