加息VS减税：地产企业利好多于利空

　　本报记者　周亚玲　北京报道

　　“不管加不加息，该贷还是要贷！”韩先生是北京一家房地产公司负责财务的副总。当他得知央行在本月提高基准利率的时候，非常平静。

　　“加息对我们公司没有影响。即便是06年以来的3次加息。这样的点数对利润而言，简直可以忽略不计了！”当被问及公司真实的利润时，思忖片刻的韩先生认真地告诉记者，“关键还是看是不是一手地，其它的成本各个公司差距不大，如果是8·31之前拿的一手地，那利润就很难估计了！就行业整体而言，平均下来还保持一个20%的净利。所以我才说这点利息和利润相比，并不重要。3次加息，加了也不到1%。”

　　韩先生的公司是家地方性的地产公司。在北京的黄金地段有几块不错的土地，每过两三年就做一个新项目。他的公司需要向银行贷款，但原有的资金积累也不少。韩先生并不担心加息对公司的影响。

　　在韩先生公司的财务成本中有另外的支出，是给中间人或其他人的费用。这个数额是贷款总额的2%-3%，据另一业内人士介绍，“这个数字最高的时候达到了贷款总额的5%。小的地产公司在融资最困难的岁月里，曾经有过18%的民间借贷利率”。当记者表示这个数额偏大的时候，韩先生笑了，“如果你能获得30%的利润，拿出去10%给别人，又有什么呢？”

　　韩先生介绍：“银行贷款给地产公司，会对土地、项目、公司运营状况了解之后，做资信评估。双方对利率可以做商谈，但银行对一般的地产公司贷款都会比基准利率高2%-3%。而且现在的银行对地产公司贷款还是非常谨慎的。同业里很少听说有优惠利率的。”

　　“他们的日子就很不好过，不是利率增加的问题，而是贷不到款。有的一块土地会在手里压好几年。”韩先生对没有什么资金积累的小公司非常同情。

　　一家在地产行业颇有影响的上市公司亦表示：“从去年开始，就有很多小公司带着项目过来和我们谈合作。没有谈成，主要是没有到土地被收回的最后时刻，他们总是不死心。3次加息对我们公司没什么影响。银行对我们有20个亿的授信额度。我们贷款相对容易。贷款难对小公司的影响就太深重了。”上市公司凭借完善的财务制度，滚动开发的规模化优势，可以将提高的贷款利率消化。“我们在一个城市可同时开几个项目，那一个人力成本就可参与3个项目。而小公司，一片土地开发花个三四年，岗位设置、人力配比也和我们一样。现在一般的公司开发个项目花2年，我们1年半就开发好了！而且我们的公司在内部可以努力控制人均利润费、人均开发费。这些是小公司没办法比的。”

　　融资能力的不断强化也是行业集中度逐渐提高的关键。优质的地产公司到哪个城市开发项目，都有各种银行将当地分公司的经理团团围住。境外资本对优质的地产公司也非常看好。北京大学房地产金融中心主任冯科认为，“地产行业属于技术、劳动、资金密集型的行业，现在的阶段资金密集型的特征就凸现出来了”。万科在其3月20日公布的年报的致股东书中更是对自己的资金优势显得信心十足：“尽管中国房地产直接融资的大门还在开启的前夜，但是万科在资本市场的信用，不仅在行业内、而且在跨行业对比中，已经积累了一定的优势。”

　　对于自有资金充足，融资能力强的公司而言，加息最多就是一些财务成本上的小幅度提高，可以凭借压缩成本来减小这些微弱影响。一家证券公司行业分析师就2006年来的3次加息对几家大型上市公司的净利润影响做了估算。这几家净利超过10亿的公司，3次加息净利不过减少2、3千万左右。

　　该分析人士认为，“上市公司通常会对连续加息做出财务策略的调整，譬如长短期借款的调剂等，使得加息对净利润影响可能会更小。当然，对于融资能力较差，对银行贷款依赖过重的地产公司而言，3次加息足以牵动其敏感神经。但这些公司一般不属于上市公司。加息对地产股影响甚微。”

　　同时传来的两税合并对于地产这样税收普遍较重的行业，就不是净利润的影响只有1%、2%这般微小。平安证券分析师蔡大贵认为：“国内A股市场上市公司实际所得税税负的平均水平为29.17%。估计到2008年，实际的赋税能降到21%，假如不考虑税收优惠因素影响，内资企业所得税税率下降将使企业税后净利提高11%左右。”从万科公开资料中亦可看出，地产公司的实际税收并非全是33%，可以享受一些地区差等税收优惠政策。“万科：本集团的子公司除以下公司外，所得税率为33%。深圳、珠海15%；香港地区17.5%(香港本地如此)，上海浦东15%(国家税务局规定)；大连地区30%(地方政府规定外商投资企业盈利年起7年内适用)”。蔡大贵认为：“目前没有关于税收地区差是否取消的明确规定。所以一些地产公司在大连、深圳、浦东享有的税收优惠还没有向25%中间回拢。而33%的税率就要向25%调整，平均下来，对于地产行业的税后净利润有较大的提高。特别是一些城建之类的大型国营公司，长期以来都是交纳33%的税。两税合并对他们的利润提高应该是很明显的。但对于民营企业，影响就不大。对地产行业总体是利好。”

　　但也有人士对两税合并对地产股的利好表示保留意见，冯科认为：“人民币升值，两税合并这些概念在2005、2006年的地产股估值中提前预见和消化了。现在最多能认为是和土地增值税对地产公司影响做一些对冲而已。无法对市场产生任何方向性的逆转。”

　　但同时，冯科认为：“央行日前的货币信贷政策对房地产行业是扶小并大，银行存在的对小地产公司的信贷歧视等，都会加速地产行业的集中度提高。”万科年报中提到美国的上个世纪80年代“美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资，而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局”。也许我们正在逐渐经历相同的80年代。

　　冯还认为：“加息产生紧密的，连续的信号提示，目的是紧缩

开发商投资。理性的开发商就会思考应该是扩张还是压缩。我可以预见2007年固定资产的投资会呈现下降趋势。”

　　二级市场对加息的反应也不尽相同。我爱我家向本报反映，央行自3月18日加息以来，在北京的一些高档楼盘和大

户型出现个别持有者略低价出售的现象。该经纪公司副总经理胡景晖认为：“二级市场上，北京的大户型租赁一直都不是很活跃，整体供大于求。对于二级市场而言，可能意味着有部分大户型房源会释放出来。但对于是否会出现大量二手房供应，使得新盘的销售速度放缓，还需要一些时日才能看出来。”

　　也有业内人士认为：“中国买房的贷款利息，和国外相比，并不算高，对于外国机构，个人在境内投资房产而言，即使调息也不会对他们有什么影响。所以对北京、上海这样的城市的中高档楼盘销售不会造成什么影响！加息对于

房价不会有太大影响。”

　　来源：经济观察报网

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