房地产：谁创造了房地产的繁荣

　　国泰君安 孙建平

　　投资要点：

　　谁创造了房地产的繁荣？答案简单，市场第一，政府第二。市场力量来自于中国市场经济的发展完善，中国目前处于工业化中期，经济刚进入起飞阶段(04年)，房地产行业成为支柱产业是这个阶段的必然选择，这是经济规律和历史选择。未来5年中国经济能够进入工业化后期吗？经济完成起飞阶段只需要7年吗？不！所以房地产行业还将是支柱产业，同所有第三产业一样，房地产不直接创造价值，但是解决人的居住需要。

　　政府第二是因政府遵循了市场经济规律，并运用市场手段(非行政手段)适度调节市场的过分波动。

十一五规划继续将房地产行业作为支柱产业是遵循客观规律，07年政府工作报告“继续解决部分城市房地产投资规模过大和

房价上涨过快的问题，调整住房供应”是适度调节市场波动。..中青年为主的人口结构特征、城市化进入加速阶段的事实、人民币持续升值的中期趋势决定了国内房地产行业将持续景气。今年RMB根本没有放慢升值，而是加速升值，外资依然加大对内地的房地产投资的诸多案例(旁观者清)，同RMB升值一样，本币升值地产繁荣都是历史的宿命。

　　政府正在把经济增长极从外需转向内需，最大、也是最基本的内需当然是衣食住行，且以住为最大。所以政府只会善加利用因城市化、消费升级等触发的真实置业需求，而非打压。政府控制房价涨幅过快正是保护真实消费需求量的持续扩张，这也正是很多大中开发商所欢迎的。

　　商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》确立的，仿效香港模式，取消的难度很大，可能性很小。但加强预售条件管理和预售资金账户管理将是政策趋势，其影响和目的还是在于提高行业门槛，整顿行业秩序。如果土地出让金不分摊到物业税中，则开征物业税就是增加购房者负担，如果征税对象不把真实消费需求和投资需求分离，则物业税与“扩大消费需求、稳定居民支出预期、完善消费环境和政策”的07年政府工作目标矛盾，与建设“和谐社会”和“小康社会”的中长期目标矛盾，从以往事实看，本届中央政府不会这么做。税涉及财政，财政涉及民生，亦是长期政策，所以物业税方案不仅要考虑经济和房地产繁荣的时候，还要考虑经济和房地产衰退的时候。

　　房产行业，以万科、中海为代表的优秀企业正在顺应政策引导、创造行业集中度提高的历史；地产行业，土地资源正在成为中国最值钱的财富。所以，我们不仅要投资行业景气，还要投资行业集中度快速提高过程中的受益者。大股东资产注入、管理层激励等主题投资机会依然丰富。我们了解到还有很多优秀房地产公司都在准备借壳上市，实现资本化。

　　继续坚持行业增持评级，坚定推荐“超配者超强”07年行业投资策略中的强势大中型企业组合，(1)1＋4央企组合；(2)上实发展、中华企业、张江高科、天房发展等地方实力企业组合；(3)名流置业、泛海建设、大龙地产、冠城大通等民营实力企业组合；(4)中国国贸、金融街、陆家嘴和浦东金桥构成的商业地产组合。下跌调整时其买入良机来临。

　　《物权法》已出台，若几年后本轮经济繁荣结束，在中国您会以什么方式保有或配置您的新财富？

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