房地产：影响集中于六方面地产股需谨慎

　　中信证券 王德勇

　　投资要点

　　物权法的起草工作始于1993年。2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。2005年7月将物权法草案向社会全文公布，充分听取各方面的意见，并对草案进行了七次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。

　　2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕，会议表决通过了中华人民共和国物权法草案，其中赞成2799票，反对52票，弃权37票。

　　物权法对房地产行业的影响有以下六个方面：第一，住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值；第二，严格的土地制度预示着未来调控会在一定程度上抑制需求；第三，土地出让方式的规定，维护了国家的利益；第四，拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度；第五，小区公用部分的规定明晰了产权；第六，物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障，增强了物业税试点的预期。

　　我们认为，就该项法律而言，长期来看，会对房地产市场产生如前文所述的影响，但是短期来看，不会对房地产造成重大影响，而且还会大大增加了调控政策出台的预期，特别是限制需求及加速处理存量土地储备，因此也不影响我们对当前投资的建议。

　　根据往年的历史，两会过后，是房地产调控政策出台的密集期，房地产行业是典型的政府主导型产业，目前的面临比较大的不缺定性，意味着投资地产股存在较高的风险，谨慎起见，我们依然维持行业“中性”的投资评级。

　　一、《物权法》漫长七审，终获通过

　　物权法的起草工作始于1993年。2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。2005年7月将物权法草案向社会全文公布，充分听取各方面的意见，并对草案进行了七次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。

　　2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕，会议表决通过了中华人民共和国物权法草案，其中赞成2799票，反对52票，弃权37票。

　　1、初审：从法律上明确保护私人财产

　　时间：2002年12月，九届全国人大常委会第31次会议

　　焦点1：明确物权有关概念我们通常讲私法观念、私权观念，其中最重要的是物权观念，而物权观念最重要的是体现在排除他人的干涉。物权完整的定义，揭示了它的直接支配性和它的排他性，最有利于使我们的全体人民掌握和普及物权的观念。

　　焦点2：明确保护私人财产草案对私人的生活资料、生产资料、私营企业享有所有权的问题作了规定，并明确规定：国家保护私人的储蓄；国家保护私人投资以及因投资获得的收益。物权法鲜明特色在于确立平等保护原则。

　　2、二审：完善保护私人财产法律制度

　　时间：2004年10月，十届全国人大常委会第12次会议

　　焦点1：国家、集体和私有财产平等保护草案着重国家、集体和私人所有权的平等保护，明确规定“国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占、破坏国家、集体和私人的财产。”焦点2：征地、拆迁补偿应到位按照草案的规定，国家保护私人的所有权。

　　拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。

　　4、四审：房产三大变化

　　时间：2005年10月，十届全国人大常委会第18次会议

　　焦点1：小区道路、绿地和无合同约定车库归业主新建议：对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

　　焦点2：对侵害业主共同权益的行为可诉新建议：对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　焦点3：住宅建设用地使用权期间届满自动续期新建议：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。

　　5、五审：删除有关居住权规定

　　时间：2006年8月，十届全国人大常委会第23次会议

　　焦点1：加强对国有资产保护力度从实际情况看，目前经济领域中受侵害最严重的恰恰是国有资产，物权法就加强对国有资产的保护、切实防止国有资产流失作出特别规定，是必要的。

　　焦点2：删除有关居住权规定物权法草案四次审议稿对“居住权”作了规定：因各种原因为家庭成员以外的人设立的长期居住的权利，并不适用婚姻家庭、租赁所产生的居住关系。鉴于居住权的适用面非常窄，全国人大常委会进行五审的物权法草案删除了有关居住权的规定。

　　6、六审：严控农用地转为建设用地

　　时间：2006年10月，十届全国人大常委会第24次会议

　　焦点1：删去“土地承包经营权抵押”条款目前，我国农村社会保障体系尚未完全建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，放开土地承包经营权抵押和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。草案据此进行了删改。

　　焦点2：住宅用地满70年续费条文被删住宅土地使用权70年到期是否需要支付相关费用的问题，关系到广大居民切身利益。全国人大常委会六次审议的物权法草案取消了以前草案中的有关需要支付费用的规定。

　　焦点3：合并分立造成国资损失承担法律责任第六次审议的物权法草案在保护国有资产方面又添重要一笔：通过“合并分立”造成国有资产损失的，应依法承担法律责任。[详细]焦点4：车位车库应首先满足小区居民需要法律委员会反复研究认为，车位、车库的归属问题，涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要。

　　焦点5：严格控制农用地转为建设用地为严格控制农用地转为建设用地，切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，目前正在进行第六次审议的物权法草案增加了一些新规定，严格控制农用地转为建设用地。

　　焦点6：业主对建筑物内住宅享有所有权物权法草案规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人的储蓄、投资及其收益，受法律保护。

　　7、七审：绝不保护非法财产焦点

　　时间：2006年12月，十届全国人大常委会第25次会议

　　焦点1：宅基地使用权的有关法律和规定为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，全国人大常委会进行第七次审议的物权法草案，将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。

　　焦点2：删去质押公路桥梁收费权的条款全国人大法律委员会经研究，建议删去这一条中的“公路、桥梁等收费权”。考虑到全国已经建立信贷征信系统，该系统覆盖面广，信息量大，信息处理快捷，能够满足应收账款登记和查询需要，建议增加规定：以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时发生效力。

　　焦点3：首次对城镇集体财产作出原则规定第七次审议的物权法草案首次对城镇集体财产作出了原则性规定：“城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。”并增加规定：“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”焦点4：绝不保护非法财产我国现行宪法规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”。专家强调，法律保护的只能是合法财产，法律保护非法财产的命题是根本不成立的，在语言逻辑上是矛盾的。依照物权法草案的有关规定，只有合法的财产才会受到法律保护；非法财产不但不受法律保护，相关责任人还要承担相应的法律责任，包括民事责任、行政责任甚至刑事责任。

　　注：(以上七审过程资料来源于新浪网专题：物权法七审之变。网址：news.sina.com.cn/pc/2007-03-08/326/124.html)

　　二、物权法对房地产有六个方面的影响

　　物权法对房地产行业的影响有以下六个方面：

　　1、住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值

　　70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？许多人为70年后自己住宅的命运担心。物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，减少了70年后为获得土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值。从大处看有利于普通民众的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。

　　2、严格的土地制度预示着未来调控的方向

　　我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有18.3亿亩，人均耕地只有1.4亩，是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。物权法草案明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”物权法70年使用权的规定奠定了房价长期上涨的基础，但是我国的国情决定了建设用地供应的紧缺，因此未来的控制房价过快上涨的调控方向会集中在三个方面：第一，在一定程度上抑制需求；第二，调节现有土地供应结构，用尽量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和闲置土地的开发和利用。

　　3、土地出让方式的规定，维护了国家的利益

　　草案规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　该项规定，一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持了政策的连续性。同时，保证了政府获取土地的收益，维护了国家的利益。

　　4、拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度

　　依据宪法，物权法草案规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，草案对征收补偿的原则和内容作了规定。

　　关于征收集体所有的土地问题，物权法草案规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，草案规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。

　　针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。

　　针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。

　　物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度了维护了弱势群体的权益，另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。

　　5、小区公用部分的规定明晰了产权

　　随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法草案从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。草案还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。

　　以上这些规定明晰了产权关系，为规范房地产市场提供了依据。

　　6、物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障

　　物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障，物业税的收取对房地产行业有以下几点影响：

　　1〉规范房地产市场税收体系

　　房地产行业税费比较混乱，税费多而且杂，物业税的出台可以起到规范税收体系的作用。

　　2〉增加保有环节税收，抑制了房地产需求

　　我国房地产市场目前的现状是流通环节税赋较多，而保有成本相对较低。增加物业税，在一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求。

　　3〉间接抑制房价和销售速度，进而影响房地产企业利润

　　该项政策，通过对需求的抑制，有助于缓解房地产市场的供应紧张局面，抑制了房价的进一步上涨，同时对房地产销售速度造成一定影响，进而影响到企业利润。

　　4〉通过对不同物业实行差别税率，有助于调整住房供应结构

　　通过税收手段的调整，可以有效调整住房供应结构，加大普通住宅、中小套型住宅的供应，通过市场化的手段达到调控的目的。

　　三、物权法的出台不影响我们对当前投资的建议

　　我们认为，就该项法律而言，长期来看，会对房地产市场产生如前文所述的影响，但是短期来看，不影响我们对当前投资的建议。

　　根据往年的历史，两会过后，是房地产调控政策出台的密集期，需要高度注意风险。2007年可能的政策主要集中地土地、税收、信贷三个方面，其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、单位自建房、集资建房、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。

　　房地产行业是典型的政府主导型产业，目前的面临比较大的不缺定性，意味着投资地产股存在较高的风险，谨慎起见，我们依然维持行业“中性”的投资评级。

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