房地产业：加息难抵房地产市场回暖

　　申银万国 励雅敏

　　加息难抵房市回暖

　　2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率上调。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。我们认为，这轮加息主要是应对近期中国投资和信贷规模增长过快及潜在的通货膨胀压力，并非专门针对于房地产行业的调控。综合个方面因素来看，加息对房地产行业及上市公司影响有限，加息难以抑制房市的上升势头。

　　评论：

　　1房地产企业的利息支出将增大。目前A股上市房地产企业贷款规模为总资产的20-25%左右，按照信贷规模800亿左右来计算，贷款利息上调将会使这些公司每年利息支出增加2亿左右。具体到对房地产行业EPS的影响，我们估算下来大概为0.0025左右，因此，我们判断，对上市公司业绩整体影响不大。

　　2加息对投资需求的影响远没有大家想象的那么严重。投资性需求取决于资产的配置效应和对投资风险的判断。在货币财富增长和流动性泛滥的过程中，房地产作为保值品仍然是具有吸引力的。但是由于宏观调控给房地产实物投资者带来的不确定性不断增加，对风险的预期判断使得部分原有的投资者可能在局势不太明朗的情况下，选择持币观望。因此，我们认为，除非国家明文出台有关打击房地产投资的规定，整个投资需求不会出现大幅度的缩减。而这轮加息所带来的抑制效益将不会太过显著。

　　3加息难抵挡房地产自住需求。目前加息对房地产的自住需求者来说，月供的还款压力并不是太明显，心理影响层面将会高于实际的影响。第三次人口高峰中成长起来的新一代的购房需求者，将在这一轮

房价上升通道中，起到绝对的支撑作用。我们认为，略微的加息并不会延缓他们的需求，整个房地产市场总体发展方向不变，房价仍然会处于上升趋势。

　　4我们认为，这轮房地产市场价格仍然处于周期中上升通道。供需矛盾才是决定本次房价周期的根本因素。

　　由于中国人口结构变动、城镇化、产业政策导向及配套政策扶持造就住宅产业的巨大需求，我们预计未来5年销售仍然会保持年均15-20%的增长。同时，国家宏观调控所带来的地根和信贷紧缩，提高了地产行业的进入壁垒，促进了市场的健康发展。房地产行业已经跨入了“现金为王”的时代，并购和整合将是行业未来发展的主线条。

　　我们的结论：我们继续看好房价，看好以物业出租为主的房产公司，看好拥有大量土地储备和具有多种融资渠道的开发型公司。我们相信未来房地产行业将会朝着更健康的方向发展，短暂的暴利时代将会结束。行业的平稳发展才是企业真正的生存之道。因此我们维持浦东金桥“买入”的投资建议，维持万科、张江高科、金融街、金地集团、苏州高新、天房发展、上实发展等公司“增持“的投资建议不变。

　　结论的风险：我们认为，今年的房地产调控重在对已有政策的落实和实施。我们提请投资者关注土地增值税、廉租房以及

经济适用房的实施细则的出台。此外，我们不排除进一步加息的可能，连续加息的累积效应可能会使供需力量发生新的变化，房价上升放缓。

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