长城证券：加息对房地产行业的影响分析

　　——不应干扰对上市公司投资价值的判断

　　长城证券 向晖

　　要点：

　　·中国人民银行决定自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。此次小幅加息应该是在意料之中的，之前市场也一直在讨论加息的可能性，投资者在心理上已经有了一定的准备。

　　·客观分析，加息对资金密集型的行业尤其是

房地产行业影响相对较大，但这只是相对其他行业而言的，不应盲目夸大对房地产行业的影响。首先是对市场需求方面的影响，加息无疑将增加贷款购房者的还款压力。不过加息对购房者而言实际增加的还款压力很小，对未来继续加息的担忧所造成的心理预期的影响可能会更大一些。理性分析，客观存在的购房需求不会因小幅加息而发生改变，包括投资性需求也是一样的。另一方面是对房地产开发商的影响，加息直接增加了其财务费用。由于行业特点所致，房地产开发类企业的资金压力普遍较大、资产负债率普遍在60%以上。不过加息对盈利能力较强的优质上市公司的净利润影响是很小的。不能一加息就说要更多关注负债率低的行业或公司。加息对市场的影响是短期的，对判断上市公司的投资价值不应构成干扰。具有较高盈利能力并能够保持持续稳定增长的公司仍然是我们青睐的对象。

　　·此次加息对市场发出了一个紧缩信号。对于正处在政策调控之下的房地产行业而言，加息的直接影响尽管并不大，但无疑如雪上加霜一般进一步加重了行业前行的负担。不过压力之下更能体现优质上市公司的竞争优势，对于那些土地储备丰厚、经营管理先进、盈利能力强的公司来讲，加息不会改变公司既定的发展战略，甚至还可能会在行业整合推进的过程中加快发展进程。

　　·从二级市场的角度分析，加息政策出台解除了一段时期以来投资者对房地产行业的部分担忧和疑虑，当然诸如物业税试点等其他调控政策出台的可能性依然存在。如果市场出现短期振荡，反倒给投资者一个买入优质上市公司的机会。

　　在多次上调存款准备金率后，为继续抑制流动性过剩，央行终于动用了加息的手段。中国人民银行决定自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。此次小幅加息应该是在意料之中的，之前市场也一直在讨论加息的可能性，投资者在心理上已经有了一定的准备。

　　客观分析，加息对资金密集型的行业尤其是房地产行业影响相对较大，但这只是相对其他行业而言的，不应盲目夸大对房地产行业的影响。那么究竟有哪些影响，影响究竟有多大呢？

　　我们认为，首先是对市场需求方面的影响，加息无疑将增加贷款购房者的还款压力。根据我们的计算，一笔20年期100万元的按揭贷款在此次加息后每月增加的偿还金额是162元，增加的比例是2.1%。因此可以说，加息对购房者而言实际增加的还款压力很小，对未来继续加息的担忧所造成的心理预期的影响可能会更大一些。理性分析，客观存在的购房需求不会因小幅加息而发生改变，包括投资性需求也是一样的。另一方面是对房地产开发商的影响，加息直接增加了其财务费用。由于行业特点所致，房地产开发类企业的资金压力普遍较大、资产负债率普遍在60%以上。以行业龙头万科为例，06年三季度末的资产负债率是72%，贷款余额是132亿元，假设其07年度平均贷款余额是150亿元，则此次加息相应增加的财务费用是4050万元，预测07年能够实现净利润27亿元，则扣除所得税后加息对净利润的影响是4050*(1-25%)/270000=1.125%。可见加息对盈利能力较强的优质上市公司的净利润影响是很小的。不能一加息就说要更多关注负债率低的行业或公司。加息对市场的影响是短期的，对判断上市公司的投资价值不应构成干扰。具有较高盈利能力并能够保持持续稳定增长的公司仍然是我们青睐的对象。

　　此次加息对市场发出了一个紧缩信号。对于正处在政策调控之下的房地产行业而言，加息的直接影响尽管并不大，但无疑如雪上加霜一般进一步加重了行业前行的负担。不过压力之下更能体现优质上市公司的竞争优势，对于那些土地储备丰厚、经营管理先进、盈利能力强的公司来讲，加息不会改变公司既定的发展战略，甚至还可能会在行业整合推进的过程中加快发展进程。

　　从二级市场的角度分析，加息政策出台解除了一段时期以来投资者对房地产行业的部分担忧和疑虑，当然诸如物业税试点等其他调控政策出台的可能性依然存在。如果市场出现短期振荡，反倒给投资者一个买入优质上市公司的机会。

表 1 、加息对个人住房贷款的影响（等额还款方式）

	加息前	加息后
贷款本金	100 万元	100 万元
贷款年限	20 年	20 年
年利率	6.84%	7.11%
每月偿还本息额	7657.2 元	7819.2 元	增加 162 元

表 2 、 06 年三季报主要房地产上市公司的资产负债率和贷款余额情况

证券代码	证券简称	资产负债率（ % ）	贷款余额（万元）
600067	冠城大通	82.6	280465
600376	天鸿宝业	79.1	185000
000616	亿城股份	75.8	120968
600048	保利地产	75.1	421196
600325	华发股份	75.0	175000
000926	福星科技	72.9	244429
000002	万科 A	72.1	1320332
600823	世茂股份	71.9	53500
000043	深南光 A	71.5	101650
000024	招商地产	70.7	415479
000046	泛海建设	67.9	234240
600533	栖霞建设	64.5	217885
600383	金地集团	63.6	258683
000042	深 长城	61.7	153500
000546	光华控股	61.0	6489
000667	名流置业	46.8	23253
601588	北辰实业	45.3	183500
600684	珠江实业	39.1	28424

数据来源： WIND

表 3 、对上市公司财务费用的影响情况

假设年度平均货款余额（万元）	加息增加年度财务费用（万元）
100000	270
500000	1350
1000000	2700

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