房地产：提升利率对房地产公司的影响

　　国金证券 曹旭特

　　利率提升对房地产行业的影响体现在两方面。

　　增加企业成本。房地产公司的资产负债率一般较高，加息提升将增加企业财务费用。

　　抑制需求。加息提高居民按揭还款成本，对需求起到一定抑制作用，将影响产品销售速度。

　　由于本次利率仅提升27个基点，对企业成本的增加和需求的实际影响有限。

　　我们按照企业最新一期公布的报表分析利率提升对利润影响，结论如下：

　　对上市公司影响存在较大差异。利率提升对微利和亏损公司影响较大，而对优质公司影响有限。

　　还有相当数量公司未出年报，因此相关数据反映的是其06年前三季度利息支出对税前利润的影响，而房地产公司项目一般存在年底结算的特点，届时利润相比前三季度会存在明显增长，因此加息对上市公司利润的实际影响一般低于表中反映情况。

　　考虑到房地产公司实行预售制度，公司都会有大量预收账款，其中部分资金会存入银行，利息收入同样会随利率的提升而增加，从这个角度而言，实际影响也会低于表格中测算值。

　　利率提升会增加消费者按揭成本，但本次利率提升幅度不大，对消费者成本增加有限。

　　例如总价为50万元，贷款成数为70%，还款期为20年，每月还款额为2680元。

　　利率提升后将增加57元支出，增加幅度为2.1%，可见对需求的影响更多体现在心理层面。

　　房地产优质公司的盈利能力不会因为本次利率提升而发生实质影响，我们仍然长期看好相关上市公司，如果本次加息使优质公司出现大幅调整，我们建议战略性买入万科、招商地产、金地集团。

　　利率提升从两方面对房地产上市公司产生影响。

　　增加企业成本。房地产公司的资产负债率一般较高，加息提升将增加企业财务费用。

　　抑制需求。加息提高居民按揭还款成本，对需求起到一定抑制作用，将影响开发商产品销售速度。

　　但由于本次利率仅提升27个基点，对企业成本的增加和需求抑制的实质影响有限。

　　对房地产企业的影响..我们按照企业最新一期公布的报表分析利率提升对利润影响，结论如下：

　　对上市公司影响存在较大差异。从表格中数据可以看出，利率提升对微利和亏损公司影响较大，而对优质公司影响有限。

　　还有相当数量公司未出年报，因此表格数据反映的是其06年前三季度利息支出对税前利润的影响，而房地产公司项目一般存在年底结算的特点，届时利润相比前三季度会存在明显增长，因此加息对上市公司利润的实际影响一般低于表中反映情况。

　　考虑到房地产公司实行预售制度，公司都会有大量预收账款，其中部分资金会存入银行，利息收入同样会随利率的提升而增加，从这个角度而言，实际影响也会低于表格中测算值。

　　利率提升会增加消费者按揭成本，但本次利率提升幅度不大，对消费者成本增加有限。

　　例如房产总价50万元，贷款成数为70%，还款期为20年，每月还款额为2680元。

　　利率提升后将增加57元支出，增加幅度为2.1%，可见对需求的影响更多体现在心理层面。

　　房地产优质公司的盈利能力不会因为本次利率提升而发生实质影响，我们仍然长期看好相关上市公司，如果本次加息使优质公司出现大幅调整，我们建议战略性买入万科、招商地产、金地集团。