地产股估值不低新政将产生打击 短期面临调整

　　预计该板块短期面临调整压力，但长期投资价值明显

　　国信证券 方焱

　　昨天，地产股板块强劲反弹，深圳地产板块指数上涨3.24%，而同时，沪深300指数仅上涨1.86%、上证指数上涨1.56%，地产板块表现远强于大盘。个股方面，上实发展、万通先锋、保利地产和新黄浦涨停，万科A大涨6.31%，金融街、金地集团也有不小的涨幅。

　　我们认为，导致地产股反弹的因素是多方面的，其中，短期调整较多是反弹的主要原因。地产股短期仍面临调整的压力，但长期投资价值明显。

　　阶段性调整仍未结束

　　从估值、宏观调控等方面，我们认为，地产股阶段性调整仍未结束。

　　首先，目前地产股估值仍不便宜。从PE估值看，目前重点地产股2006年PE普遍都在30-40倍左右，2007年PE则普遍都在25倍左右。我们认为，目前地产股估值水平已充分反映了2006年的业绩增长，甚至反映了2007年部分业绩增长。从绝对估值(NAV估值)看，主要地产股估值相对于2007年预测NAV仍有较大的溢价，已充分反映各公司2007项目储备的增加及售价上涨导致的NAV提升。目前一线地产股估值，相对于2006年预测NAV有30%～60%的溢价，相对于2007年预测NAV有10%~20%的溢价，估值已不便宜。

　　其次，土地增值税“清算”，将对房地产开发企业产生实质性不利影响。对房地产项目进行增值税清算政策的出台，显示了高层从严调控房地产的决心，将会压缩房地产开发企业利润空间、加大资金压力，对房地产开发企业构成实质性不利影响。我们测算，从2006年开始，行业毛利率平均下降5个百分点左右，大部分开发企业为完成未来几年的经营计划，将不得不加大开发规模、多结算面积，对企业经营产生压力。区别来看，该项政策，对市场化程度高的开发商影响，小于市场化程度低的开发商；对利用特殊资源低价大量拿地的开发商影响最大。

　　最后，“两会”结束后，还会出台新的调控措施，主要是执行层面的一些措施，将对地产股产生打击。

　　长期投资价值明显

　　虽然，地产股短期仍面临调整的压力，但长期投资价值明显。

　　首先，龙头地产公司未来业绩将持续高增长。房地产行业支柱产业地位不会变，未来具有广阔的发展前景，房地产调控是要保持

房价稳定，保持行业长期健康稳定的发展，房地产调控将使房地产行业加速调整，调整的主要表现形式是行业集中度提高、赢利模式变化、供需结构改善，而非房地产价格下跌，我们预计中国房价未来相当长的时间内仍会保持稳步上扬的态势；另一方面，调控新政将大大改善未来的供给结构，有效供给增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，房地产销售前景乐观；再次，调控使房地产公司“优胜劣汰”加剧，龙头公司将获得更多的发展机会。所以，我们预计龙头地产公司未来业绩将持续高增长。

　　其次，

人民币升值是一个长期的趋势，房地产行业受惠较大。随着

中国经济实力的不断增强，人民币升值是大势所趋，我国政府一定会吸取日本本币升值过快的教训，采取小幅渐进升值的作法，在此过程中，房地产行业将会保持长期繁荣状态。所以，地产股长期投资价值不用怀疑，调控难掩地产股长期投资价值，升值不止，地产股强势不改。

　　在具体投资策略上，我们认为，三次房地产调控将会导致地产股波动，预计上半年地产板块超越大盘的可能性较小。我们建议，上半年低配地产股，下半年标配或超配地产股；龙头地产股是长线投资的首选，目前可适当提高“收租类”和北京地产股的配置比重，如中国国贸、轻纺城等，另外，资产注入类地产股也应给予重视，如ST环球等。

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