房地产：四季度季报 重业绩轻调控

　　中金公司 白宏炜

　　焦点问题讨论：两会后房地产行业调控政策

　　1、调控政策以执行原有政策为主：我们对政府工作报告的解读是政府对房地产行业整体走势是满意的，认为调控政策是有效的，但有滞后性，因而两会以后不会出台超出市场预期的调控政策，执行现有政策为主且力度将加大：

　　未来调控的重点是增加有效供应，即中小户型和中低价商品房的有效供应，存量土地进入市场速度将加快。

　　

房价调控的主要任务归到各地方政府头上，变成差异化调控，房价涨幅将成为各地方调控力度轻重的指标。

　　2、

物权法即将通过带来物业税征收的预期：我们认为物权法将有利于不动产价值的提升，而随之而来的物业税即将成为行业未来二到三年关注的焦点，我们对物业税的基本判断是：不会很快实施，过程是先试点后推广、先高端后普通、先增量后存量；物业税将有利于抑制房价的上涨，但不会必然带来房价下跌。

　　3、维持行业判断和投资建议：

房地产行业走势和投资判断维持我们07年策略报告中观点，即全国性龙头和区域性龙头目前均具有较好的投资价值，房地产板块下半年表现将更好。我们认为政府对房地产行业调控将是长期的，调控有利于行业长期健康发展，优质公司将受益于调控，所以投资应该轻调控，重业绩。

　　06年房地产行业数据分析

　　06年数据表明房地产行业调控效果显现：按照国家统计局监控数据，全国房价涨幅5.6%，低于05年的6.7%；区域市场差异加大，北京房价涨幅较大，而上海房价维持低迷。一线城市和省会城市房价涨幅较大，而二、三线城市房价趋稳。

　　先行指标显示07及08年房价涨幅将持续放缓：06年新开工面积增幅16.9%，同比上升6个百分点；在建面积增幅18.0%，同比上升1个百分点；土地开发面积同比增加28%，比05年增速高近23个百分点，这些指标显示，未来两年供给将是先平稳后增加的趋势。

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