房地产：调控任重道远 政策密集期到来

　　中信证券

　　王德勇

　　投资要点

　　政府工作报告专项谈房地产行业调控。3月5日，人大开幕，温总理政府工作报告中以专门篇幅谈对房地产的调控。从工作报告分析，对地产调控延续了以往的政策：严格限制土地供应，调整土地和住房供应结构，抑制房价过快上涨；正确运用政府调控与市场机制两个手段；地方各极政府要对调控负责。

　　两会预示政策密集期可能到来。从历史经验看，两会上不会出台房地产调控的具体政策，但其后往往会进入调控政策的密集期。政府工作报告中明确指出要抑制房价的过快上涨，但同时指出要保持房地产合理的投资规模，实行最严厉的土地管理制度。这就意味着政府不会通过大量新增加供应来抑制房价，可能的对策主要集中充分利用存量土地、抑制需求等将成为可能的方向。

　　重点关注可能出台的调控政策。未来的宏观调控任重而道远，我们重点关注可能出台的调控政策：如土地增值税清算的细则、执行土地储备两年不开发将被收回的规定、充许单位自建房、增大政策性住房供给、增加限房限地价的项目供给、物业税的试点和推出、打击投资和投机性需求政策、房贷首付款比例提高等等可能的政策。

　　维持行业“中性”评级。按照历年的规律来看，两会期间和两会后的一段时间是房

地产政策的集中出台的时期，到目前为止，我们仍然看不出全年的政策走向，同时房价在2007年依然维持高位运行，供需格局尚不明朗。在等待行业和政策明朗的时期，我们维持整个房地产板块“中性”的投资评级。

　　昨日地产股逆市上涨，主要原因是年报季报行情(包括万科、保利地产)、资产注入预期(泛海建设、招商地产、中宝股份)、重组(SST幸福、名流置业)等几方面因素，这些因素都没有改变国家可能对房地产进行严厉调控的预期。

　　在这段时期，我们重点关注三类个股的投资机会：

　　第一类：基本面发展重大变化的公司。这类公司包括重组及有资产注入或整体上市可能公司。这类公司即使在宏观调控的背景下由于有基本面重大变化而比较抗跌，也容易走出独立行情。这类公司如SST幸福(600743)、泛海建设(000046)、中宝股份(600208)、招商地产(000024)。

　　第二类：估值水平不高，受调控影响较小，属于热点板块的上市公司。这类公司包括金融街(000402)、S天水(000965)、名流置业(000667)。

　　第三类：业绩优良，估值比较低，成长性良好的公司。这类公司市盈率一般在10倍左右，属于跌无可跌的品种。如：中华企业(600675)、深振业(000006)。

　　一、政府工作报告中涉及房地产行业内容

　　1.关于房地产行业内容

　　中国国务院总理温家宝5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。

　　一是从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。

　　二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。

　　三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。

　　四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。

　　2.关于土地方面内容

　　关于土地问题，政府工作报告强调，节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。

　　一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

　　二要抓紧完善和严格执行节约集约用地标准，包括农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。

　　三要切实控制工业用地，坚决执行工业用地出让最低价标准。

　　四要落实建设用地税费政策，规范土地出让收支管理，切实执行国有土地使用权出让收支全额纳入地方预算的规定。

　　五要严格土地管理责任制。落实土地督察制度。对各类土地违法违规案件都要严肃查处。

　　二、地产调控任重道远

　　1.政府工作报告专项谈房地产行业调控

　　3月5日，人大开幕，温总理政府工作报告中以专门篇幅谈对房地产的调控。从工作报告分析，对地产调控延续了以往的政策：严格限制土地供应，调整土地和住房供应结构，抑制房价过快上涨；正确运用政府调控与市场机制两个手段；地方各极政府要对调控负责。

　　2.两会预示政策密集期可能到来

　　从历史经验看，两会上不会出台房地产调控的具体政策，但其后往往会进入调控政策的密集期。政府工作报告中明确指出要抑制房价的过快上涨，但同时指出要保持房地产合理的投资规模，实行最严厉的土地管理制度。这就意味着政府不会通过大量新增加供应来抑制房价，可能的对策主要集中充分利用存量土地、抑制需求等将成为可能的方向。

　　3.重点关注可能出台的调控政策

　　未来的宏观调控任重而道远，我们重点关注可能出台的调控政策：如土地增值税清算的细则、执行土地储备两年不开发将被收回的规定、充许单位自建房、增大政策性住房供给、增加限房限地价的项目供给、物业税的试点和推出、打击投资和投机性需求政策、房贷首付款比例提高等等可能的政策。

　　三、等待政策明朗的同时，关注三类个股投资机会

　　按照历年的规律来看，两会期间和两会后的一段时间是房地产政策的集中出台的时期，到目前为止，我们仍然看不出全年的政策走向，同时房价在2007年依然维持高位运行，供需格局尚不明朗。

　　在等待行业和政策明朗的时期，我们维持整个房地产板块“中性”的投资评级。在这段时期，我们重点关注三类个股的投资机会：

　　第一类：基本面发展重大变化的公司。这类公司包括重组及有资产注入或整体上市可能公司。这类公司即使在宏观调控的背景下由于有基本面重大变化而比较抗跌，也容易走出独立行情。这类公司如SST幸福(600743)、泛海建设(000046)、中宝股份(600208)、招商地产(000024)。

　　第二类：估值水平不高，受调控影响较小，属于热点板块的上市公司。这类公司包括金融街(000402)、S天水(000965)、名流置业(000667)。

　　第三类：业绩优良，估值比较低，成长性良好的公司。这类公司市盈率一般在10倍左右，属于跌无可跌的品种。如：中华企业(600675)、深振业(000006)。

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