中华企业：盈利增长 07年业绩有保障

　　国信证券 方焱

　　06年EPS 0.616元，盈利能力持续稳步增长

　　06年公司实现主营业务收入19.78亿元，主营业务利润5.90亿元，分别同比下降15.4%和18.9%，主要原因是部分项目所收到的预收款在报告期内尚不具备结转销售收入的条件，将在以后年度体现收入。06年公司盈利能力持续稳步增长，实现净利润4.30亿元，同比增长21.2 %；每股收益和每股净资产分别为0.616元和3.22元，分别增长21.26%和15.32%，净资产收益率也提高了0.92个百分点，至19.11%。

　　房地产开发销售态势良好，07年业绩有保障

　　公司是老牌国有房企，拥有良好的业界背景和资源优势，积累了丰富的项目开发、管理经验。06年实现结算面积16.6万平方米，结算收入9861万元，房产销售毛利率30%，实现预售面积18.4万平方米，预售额21.7亿；公司尚有预收账款15.58亿元，该部分款项已经基本确保了下年度收入实现的良好局面。07年预计公司主要开发项目14个，总建筑面积126万平方米，其中年内新开工面积64.5万平方米，预计竣工面积38.2万平方米。

　　租赁收入贡献增加，未来还将持续快速增长

　　06年租赁面积7.1万平方米，实现收入5220万元，同比增长35.5%，主要源于新增加了2.34万平米的上海春城商业中心，同时中华企业大厦的租金也有所提高。随着古北国际花园7号公寓、古北商务分区项目和国客中心项目的建成招商，公司未来几年的投资性物业在资产组合中的比重将进一步增加,并产生稳定的租金收入。预计2年内公司将新增约7万平米左右的出租物业，年租金收入从07年开始将有望达到1亿元以上。根据公司的长期战略目标，未来将不断增持一些优质出租物业，从而使租金收入最终占到主营业务收入的1/4，以降低单一产业受市场波动的影响。

　　非经常性损益成业绩亮点

　　公司年报显示，非经常性损益所占比达73.46%，主要原因是基于利润最大化考虑，部分项目的利润以转让项目公司股权的方式进行运作，造成部分房地产主业利润以投资收益的形式体现。06年公司实现投资收益1.94亿元,较上年大涨70.76%，占利润总额的28%。近年来公司投资收益一直较为可观，已成为影响公司利润总额的一个重要因素。目前公司参股、控股逾40家企业，其中参股国泰君安1093万股,申银万国2135万股，交通银行200万股，而且2007年公司持有的豫园商城1003万股,交运股份538万股，锌业股份285万股以及多家上市公司限售股都将解禁，可望带给公司巨额投资收益。

　　公司资产质量优异，大股东加大扶持可以期待

　　目前拥有开发项目储备约130万平米,长期战略储备土地310万平米，包括在崇明岛拥有4655亩和洋山深水港临港新城附近8000多亩土地储备，以及在陆家嘴滨江区域多个开发项目，足够公司未来三年以上的开发，并且具有相当突出的增值潜力。实际控制人上海地产集团与上海市土地储备中心是一套班子，控制了大量的土地资源与经营性资产。作为集团重要的子公司，公司一方面是集团连接

　　维持“谨慎推荐”评级

　　随着07年开始公司结算项目的增加，在上海房地产市场的逐步回暖的背景下，我们认为公司未来几年仍将保持较高的盈利水平，未来3年收入和净利润的年复合增长率将在30%左右；预计07、08年EPS分别为0.73元和0.88元，对应动态PE分别为17.8倍和14.7倍，在地产股中有一定的估值优势，若以07年20-25倍PE估算，公司股价在14.7-18.2元，维持“谨慎推荐”的投资评级。

　　风险揭示

　　宏观政策调控和供应结构调整可能会导致房地产市场消费需求下降、进而缩小公司地产项目的盈利空间；持续扩张也将考验公司多渠道融资能力。