近期回避地产股

　　深圳报道　本报记者　徐广蓉　

　　2月8日，深圳市新鲜出炉的＜深圳市人民政府关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见＞，明确规定“政策性住房不少于住宅总面积15%”。

　　当日，受接连不断的利空打击的地产股，再次下调，在万科、金地、招商地产、华侨城等等深圳地产股的带动下，超过80%的地产股全面下跌。

　　招商证券在其向客户发送的“盘中参”短信中建议“近期继续回避地产股”。

　　两次流标

　　由获得商品住宅用地使用权的开发商负责，在该商品住宅用地中建设建筑总面积15%的政策性住房。这是深圳市国土与房产管理局借助开发商的力量增加廉租房供应的措施之一。

　　新政策规定：政策性住房竣工后，由开发商无偿将住房移交给国土房产部门。

经济适用房售价由市国土房产局、工商(物价)部门按有关规定制订，并由市国土房产局统一办理出售手续，售房款按照比例分别纳入市、区两级政府住房基金。销售费用计入

房价。公共租赁住房租金由市国土房产局、工商(物价)部门按有关规定制订。

　　在此政策的影响下，深圳市2006年12月和2007年1月分别出让的两块地，都遭遇了流标的命运。

　　遭遇流标的四块地有两个共同点：一个是地处关外，另一个是都捆绑有15%的政策性住房。

　　“打包开发，有点偏复杂了。”金地总裁张华纲担心“

商品房和廉租房客户差距较大，生活模式、价值观都很不同，单纯地供应政策性住房用地，再通过市场方式运作，似乎更好接受”。

　　持这种观点的开发商不在少数。

　　“考虑到开发商的接受问题，并且计入廉租房开发成本”，深圳市国土资源与房地产管理局地政处的负责人说，“招标方式虽然是市场定价，我们在制定标底价的时候也会考虑有所降低。”但是，两次流标仍然显示出开发商对这种捆绑销售的疑惑。

　　“采用这种方式提供公共型住宅的国家不在少数，并非没有先例”，世联地产研究部研究人员介绍，从2000年开始，法国政府颁布法律，任何一个开发商在住宅建造计划中，至少拿出20%的面积，卖给社会福利房管理公司，由其出租或出售给低收入者，并提供房屋的日常管理和维护；马来西亚也规定发展商必须在总的建筑房屋中，提供某个比例的“低成本房”，满足低收入家庭。政府提供的激励包括给予发展商低息贷款和资助低成本房的建设工程。

　　但是，对首次尝试使用这种方式建设廉租房的深圳，却是一种考验。

　　收窄开发商利润空间

　　频频流标，关注的主要还是利润。

　　深圳社会科学院研究员高海燕认为，这种混合居住方式对产品的销售价值有所削弱，会降低开发商整体项目的利润，进而也降低了开发商的热情，尤其对土地储备充裕，获取土地能力强的大型开发商更是如此，“单纯从商业价值上考虑，他们会选择放弃”。

　　“虽然是土地调控，但是不难看出，房地产的调控正在逐步转向，开发商的利润空间收窄正在成为调控的焦点”，一位证券分析员认为。

　　从土地调控开始，2007年1月16日，国家开出对房地产调控新年“第一单”。房地产国税总局“清算”土地增值税。对这一波突如其来的冲击，地产股从高位一路狂泻，当日30多家上市公司跌停。

　　各证券公司研究人员纷纷认为，该调控已经形成了对地产公司基本面的冲击，政府通过税收分流了地产公司的利润，各大上市公司都需要下调每股收益，进而影响市场对上市公司的估值水平。增值额相当于项目营业利润的概念。

　　“如果各地执行到位，带来的直接的影响将是降低行业的利润率水平。”联合证券对此项税收对房地产上市公司的利润影响进行了测算，认为行业平均的销售净利润率将下降3个百分点左右。

　　冲击一波接一波。

　　不到两个星期，深圳市国土局下发通知，要求2007年4月1日前，深圳市各房地产开发企业对自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴专用基金进行自查，并分别向深圳市国土资源和房产管理局及项目所在地的区建设(住宅)主管部门申报缴纳，对逾期不申报缴纳的企业，将依法采取加收滞纳金、暂停开发经营资质等强制追缴措施。

　　虽然各上市公司纷纷公告，此项基金对公司利润影响不大，但是地产股仍然一路狂泻。

　　中信证券分析师指出，上述通知的出台会从两方面影响房地产上市公司，一是现金流，二是利润。

　　根据政策和历史上交该项基金的情况，该分析师测算，保守估计深圳开发商将付出大约50亿元的真金白银。

　　分析师认为，连同前期公布的清算土地增值税等一系列调控政策，该通知预示着今年调控的新思路。首先，该项政策连同前期公布的清算土地增值税政策，无疑都起到了利益再分配的作用。其次，构建和谐社会的同时缩减贫富差距。理论上看，公用设施的维修应该是谁受益谁缴纳，开发商并不是公用设施的受益者和使用者。房地产市场的景气使许多涉足者暴富，征收公用设施专用基金客观上起到了缩减贫富差距的作用。　

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