房地产：政府行政手段调控供给结构

　　国金证券

　　曹旭特

　　深圳市政府规定，在近期出让的商品住宅用地中安排建设15%的政策性住房(含经济适用房、公共租赁住房)，由获得该土地使用权的开发商负责建设，房子竣工后无偿移交给市国土房产局。

　　目的在于平抑房价上涨，解决低收入居民住房需求。..政策性住房供给增加可以平抑房价上涨。因为政策性住房中包括经济适用房和廉租房，经济适用房较低的价格对其周边商品房有一定比价效应；而廉租房供应可以将购买需求转化成租赁需求，上述产品供给增加都会抑制房价上涨。

　　政府安排政策性住房建设的初衷虽然不错，但由于利润税率水平的限制，开发商建设此类产品动力不强。本次规定强制将商品房和政策住房“捆绑”建设，可以一定程度上优化供应结构，平抑

　　对上市公司业绩不会产生明显影响。

　　文件中仅要求国土局选定部分拟出让用地安排建设政策性住房，并没有明确今后深圳市所有建设项目都要严格执行，我们的理解政策的落实是区域性的。

　　深圳上市公司都拥有一定面积的土地储备，如果预期此类项目回报率低，可以不参与该类项目建设。但对土地匮乏，又想继续扩张的开发商会有一定影响。

　　项目利率润并不会受到明显影响。开发商对项目要求的最低回报率决定了其竞拍土地价格的上限，因此我们预计此类用地的出让价格也会比完全建设商品房用地更低。而从获得土地使用权至商品房竣工结算至少一至两年的周期，所以对相关公司的短期业绩不会产生影响。

　　政策风险犹存，回避项目资源过于集中在深圳的上市公司。

　　虽然本次政策对上市公司影响并不明显，但深圳市可供开发的土地资源已经比较匮乏，当地政府为解决更多居民的住房需求和抑制房价，仍有可能继续出台调控政策。

　　项目资源过于集中深圳的上市公司抗风险能力不强，市场表现会受到更多冲击，建议回避。