房地产：提高城镇土地使用税调控

　　长江证券

　　刘焱

　　事件描述

　　2月6日，财政部、国家税务总局下发了“关于贯彻落实国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知，决定从今年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍。同时，将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围。

　　事件评论

　　第一，新通知是土地增值税清算政策的延续，后期调控政策出台可期

　　继1月16日国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，紧接着2月6日财政部、国家税务总局下发了“关于贯彻落实国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知”，我们认为这只是国家最近对房地产行业密集调控的一部分，后续随着我国整个宏观经济形势和房地产市场的走势，不难看出一系列的调控措施正在紧锣密鼓的酝酿中。除了税收政策外、信贷政策、土地政策将会交替配合使用，因此我们认为07年仍是一个房产政策调控年，房地产市场消费者和资本市场投资者出于对政策的敏感性，影响了对未来的预期。可见目前调控政策加速显现，后续调控影响可期。

　　第二，新税收政策提高了税额幅度并规范了纳税主体，但对房企开发成本影响甚微

　　按照《决定》修改后的内容，城镇土地使用税每平方米年税额，大城市由0.5元～10元提高到1.5元～30元；中等城市由0.4元～8元提高到1.2元～24元；小城市由0.3元～6元提高到0.9元～18元；县城、建制镇、工矿区由0.2元～4元提高到0.6元～12元。我们认为虽然税额标准在原有的基础上提高了两倍，但是由于国家在88年制定税额时基数偏低，即使提高了2倍，大城市里按最高额30元每平米中等城市24元来征收土地使用税，对于开发商开发成本来说影响甚微，实际影响将小于上次的土地增值税清算。

　　另外，政策新规定了外资企业同样征收城镇土地使用税，要求各地充分利用土地使用权权属登记、土地使用费征缴等相关信息，通过税务登记、纳税申报、税源普查等多种方式，全面、准确地掌握外资企业的户数和占地情况，逐步建立和完善税源数据库。我们认为这是政府调控发出的一个积极信号。长期以来，出于招商引资发展经济的考虑，给予了外商企业超国民待遇。但是随着我国金融经济发展深化，内外资企业公平竞争成为了市场瞩目的焦点。从08年内外资企业所得税统一到这次外资征收土地使用税，我们可以看作是政府给予内外资企业提供了一个公平竞争的市场环境，使政策更具有公平性、现实性和有效性。

　　第三，政策细则灵活，允许“突破税额上限”

　　这次政策细则规定：“经济发达地区和城市中心区征收城镇土地使用税，原则上应按税额幅度的高限确定适用税额标准；经济发达地区如需突破税额幅度上限、进一步提高适用税额标准，须报经财政部、国家税务总局批准”。我们认为06年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.2%，其中深圳和北京同比上涨了13.7%和11.6%,这些城市的

房价上涨幅度和速度较快，当地政府为了调控房价的过快上涨，可能会根据本地的实际情况来制定新的土地使用税标准，我们统计了99年至06年全国及主要大城市每年的土地购置面积的情况，全国每年新增土地购置面积呈逐年上涨的趋势，而北京、上海、广州、深圳四城市则出现波动，总体有下降趋势，但是土地使用税行业研究-快评报告征收是按照累计面积征收的，因此我们预计新标准突破目前的限额30元每平米方案被中央政府批准的可能性很大，由此我们有理由相信中央政府通过此细则将调控“皮球”踢给了地方政府，在地方政府与开发商乃至与中央政府的政策博弈中，中央政府通过给予地方政府土地使用税重新定价权而占据了主动，使得调控政策得以贯彻与执行。

　　第四，我们认为在此政策下，开发商所受影响不一

　　我们认为此次土地使用税的征收虽然对于开发商开发成本影响甚微，但影响了房地产市场和资本市场参与者对房地产企业的未来预期，当然对于房地产企业的影响也不尽相同。大部分开发类和物业出租类的房地产企业都将被提高征收税额，并且在大城市拥有大量项目的公司将会面临税额的上调风险，对这类公司影响较大。

　　相反新税收政策规定对于一些长期从事高科技开发区、园区工业地产开发企业此次将给予减免税待遇，可以认为基本不受此次政策调控的影响，目前我们将看好这类企业，例如张江高科、南京高科、海泰发展等。

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