房地产：土地使用税提高2倍点评

　　国泰君安

　　孙建平

　　投资要点：

　　事件内容：

　　自1月1日起，城镇土地使用税每平米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍。即大城市由0.5元-10元提高到1.5-30元；中等城市由0.4-8元提高到1.2-24；小城市由0.3-6元提高到0.9-18元；县城、建制镇、工矿区由0.2-4元提高到0.6-12元。外资企业纳入征税范围。经济发达地区和城市中心区原则上应按税额幅度的高限确定适用税额标准。

　　点评：

　　在11月20日新增建设用地使用费税提高1倍的点评报告《新增建设用地使用费翻倍将推动地价继续上涨》中，我们就明确预计土地使用税将上涨。

　　土地使用税属于土地使用成本，由从事

房地产开发的单位和个人交纳(有时候往往在拿地时一次性交纳)，个人购房者不需要交纳。因此，提高土地使用税一方面将抑制开发商超长时间(如5年以上)的捂地和囤地，对开发商在土地、开发和销售三个环节上的综合协调和规划能力提出了更高的要求(中小开发商和项目公司生存空间进一步被挤压)。另一方面，由于土地使用税在

房价中所占比例非常之小，且由开发商交纳，所以土地使用税提高对消费基本没有影响。开发区等园区用地可以享受一定税费减免，所以对于张江高科、金融街、浦东金桥等开发区公司来说，所受影响比一般开发商更小，其土地资源价值越来越值得关注。交纳土地使用税最多的将是地段好的商业、

写字楼和高档公寓等项目，因此对这些项目比重大的公司要注意，但上市公司中这类公司很少。随着包括取得和使用成本在内的地价上涨边际速度越来越快，而房价和销售受调控政策影响较大，未来整体上开发商毛利率趋于下降的预期越来越清晰，这将有利于具有规模效应、资金和土地平衡能力强的优势大中型企业的发展(淘汰和取代中小开发商和项目公司)，同时也意味着未来土地增值税的负面影响也将越来越小(毛利率42%以下不用交纳土地增值税)。

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