房地产：提升土地持有环节税负点评

　　国都证券

　　曹旭特

　　国税总局发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知，将土地使用税标准在原基础上提升两倍。本次征收属意料之中，我们在11月的《开启土地收益分配调整的序幕》报告中已经对此作出预测。..土地使用的征收对象是拥有城镇土地使用权的单位和个人，是针对土地持有环节征收的税负。

　　目的在于调整土地收益分配。原有标准在88年施行，之后一直未有更改。而多年来政府对土地使用权人所在区域基础设施和交通环境所作的改善，大大提高了土地使用者的土地价值，而政府所得收益并没有相应提高，本次标准提升体现公平原则。

　　增加物业持有型公司负担。因为土地使用税是针对土地持有环节征收的，目前陆家嘴、金融街、浦东金桥、金融街、中国国贸的持有型物业较多，本次标准提升会增加上述公司的税负。

　　实质影响有限。土地使用税采取采用分类分级的幅度定额税率，大城市的最高标准为每平方米10元，对于土地占用面积1万平米的

　　我们预计国家会继续提升耕地占用税的标准，其目的是为“惩强扶弱”。

　　因为土地相关链条中最弱势的团体是被征地的农民，通过该税负标准的提升能够将土地增值收益直接向年农民转移。

　　耕地占用税的征收对象是占用耕地从事其他非农业建设的单位和个人，会增加开发商的土地获取成本。

　　对公司业绩也不会产生明显影响。耕地占用税的采用定额税率。最高标准为每平方米10元，即使提高两倍对开发商的利润空间压缩业较为有限。

　　地产行业处于调控政策频繁出台期，投资者信心会受一定影响，市场表现可能出现波动，但并不影响我们对行业长期向上趋势的看法，如果市场出现矫枉过正情况，建议战略性买入行业龙头公司。

　　关于贯彻落实国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

　　2006年12月31日国务院发布了《关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》(国务院令第483号，以下简称《决定》)，对1988年制定的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称原《条例》)的部分内容作了修改，并重新公布。现将贯彻《决定》的有关事项通知如下：

　　一、抓紧调整税额幅度及标准，扩大征税范围国务院决定自2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，即大城市由0.5元至l 0元提高到1.5元至30元；中等城市由0.4元至8元提高到1.2元至24元；小城市由0.3元至6元提高到0.9元至1 8元；县城、建制镇、工矿区由0.2元至4元提高到0.6元至12元。同时，将外商投资企业和外国企业(以下简称外资企业)纳入城镇土地使用税的征税范围。

　　各省、自治区、直辖市财政、地方税务部门要结合本地实际情况，尽快提出切实可行的税额幅度调整方案报省、自治区、直辖市人民政府批准。税额幅度原则上应在2006年实际执行税额幅度的基础上提高2倍。多年未调整税额幅度的地区，调整的力度应大一些。毗邻地区在制定调整方案时，要注意沟通情况；经济发展水平相近的地区，税额幅度不应相差过大。要使税额幅度能够客观地反映本地区经济发展程度和地价水平。

　　各市、县人民政府要结合本地经济发展水平、土地利用状况和地价水平等，合理划分本地区的土地等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内制定每一等级土地的具体适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。经济发达地区和城市中心区，原则上应按税额幅度的高限确定适用税额标准。经济发达地区如需突破税额幅度上限、进一步提高适用税额标准，须报经财政部、国家税务总局批准。

　　对外资企业征收城镇土地使用税是一项全新的工作，各地要充分利用土地使用权权属登记、土地使用费征缴等相关信息，通过税务登记、纳税申报、税源普查等多种方式，全面、准确地掌握外资企业的户数和占地情况，逐步建立和完善税源数据库。要严格执行城镇土地使用税政策，对征管过程中遇到的新问题，要认真研究，妥善解决，重大问题要及时上报财政部、国家税务总局。

　　二、加强管理，严格控制减免税各地要完善城镇土地使用税的征收管理办法和操作规程，规范征收管理行为，优化征管环境，创新征管方式，不断提高征管质量和管理的精细化水平。要将政策调整与加强征收管理有机结合起来，充分发挥政策调整的作用。

　　要严格控制减免税，根据国家加强土地管理的有关要求，从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展项目用地的减免税。对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。要制定完善的减免税审批管理办法。要加强对减免税项目的后续管理。对属于越权减免和不符合减免规定的，要立即纠正，情节严重的，要追究相关人员的责任。

　　三、加强宣传和辅导，做好信息的沟通和共享各地要加大宣传力度、拓宽宣传渠道，通过电视、广播、网络、报纸等多种途径宣传调整城镇土地使用税税额幅度和将外资企业纳入征税范围的必要性及相关政策调整内容。要加强对纳税人的辅导，让广大纳税人尤其是外资企业了解城镇土地使用税的政策和征管规定。要主动和土地、房产等管理部门进行沟通，通过信息共享、情况通报、联合办公、联席会议等多种形式沟通情况和信息，加强部门间的协作配合，充分利用有关部门提供的信息，及时发现征管的薄弱环节，有针对性地采取措施，切实把城镇土地使用税的征收管理工作搞好。、《决定》是落实科学发展观的重要举措，有利于加强土地宏观调控、促进节约用地，有利于统一税制、公平税负，有利于拓宽税基、增加地方财政收入。各级财政、地方税务部门要高度重视此项工作，充分认识《决定》的重要意义，加强组织领导，做好贯彻《决定》的动员和部署工作。要主动向党政领导汇报《决定》的内容和贯彻落实《决定》的意见。财政、地方税务部门的主要领导要亲自抓好此项工作，周密部署、合理分工、明确责任，加强协调沟通，确保《决定》及时贯彻落实。

　　财政部国家税务总局二○○七年一月十九日