房地产：平抑外资的投资性购房需求

　　国金证券

　　曹旭特

　　北京市建委、市政府外办、市公安局、市工商局、市商务局近日出台关于境外机构和境外个人购买商品房有关程序的通知(以下简称通知)，对建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年7月11日颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的进行了细化。

　　明确了境外个人购房受限数量和范围。..《通知》明确了境外个人只能购买一套自住商品房。

　　港澳台地区和华侨与境外个人受同等限制。

　　目的在于平抑房价，稳定市场长期发展。.. 06年北京商品房均价上涨10.4%，明显快于全国平均5.5%的增幅，通过对境外投资性购房的挤出，能够一定程度上减缓房价上涨速度。..外资购房行为一般具有短期性，在升值预期结束后，其变现行为容易给市场带来波动，《通知》的相关规定意在防患未然。

　　其他城市细则可能陆续推出。我们预计房价上涨没有受到明显抑制且外资购房比例较大城市，如上海、深圳也会陆续出台可操做性文件，对外资的投资性购房行为进行抑制。

　　对大多数上市公司业绩不会产生影响。境外个人的购房比例在总需求中占比较小且集中在高端产品，北京上市公司中仅有万通先锋的新城国际项目境外个人购买比例较大，项目销售可能会受到一定影响。

　　《通知》的根本目的在于通过挤出不合理需求以平抑房价，而并没有对外资进入开发层面进行更严格的限制，印证了我们在行业报告中的观点。

　　即升值对房价的影响有限，在我国境外资本可行的渠道只有流入供给层面，通过和国内开发企业的合作分享我国房地产的长期成长收益，并获取未来的汇兑损益。

　　在升值背景下，行业内优质公司最容易获得境外资本的资金支持，融资渠道的拓宽将帮助其实现快速扩张，我们仍然看好行业龙头公司的长期发展。

　　地产股近期出现的波动主要是受频繁出台调控政策和对未来预期不确定的影响，并且经过前期的上涨，大多数公司估值吸引力减弱。但我们认为支撑行业发展的需求因素没有发生改变，行业内龙头公司仍有能力实现预期增长，如果市场出现矫枉过正情况，我们建议战略性增持龙头公司。

　　附录:关于境外机构和境外个人购买商品房有关程序的通知北京市建委、市政府外办、市公安局、市工商局、市商务局近日出台关于境外机构和境外个人购买商品房有关程序的通知(以下简称通知)。主要内容为：

　　1、在境内工作、学习时间超过一年的境外个人、港澳台地区居民和华侨因生活需要可以购买一套商品住宅，购房前需到市公安局出入境管理处办理《境外个人在境内居留状况证明》。

　　2、境外机构在北京设立分支、代表机构的，可以在北京购买自用商品房。境外机构购买自用商品房时，必须提交有关部门批准其在北京设立分支、代表机构的证明文件，并书面承诺所购商品房符合实际自用需要。

　　3、境外机构和境外个人在北京购买非自用商品房的，应当申请设立外商投资企业。境外机构、境外个人购买非自用商品房进行出租、出售等经营或将原自用、自住商品房进行经营活动的，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。

　　4、各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构及其享有外交特权与豁免的人员购买商品房的，提交外交部同意其购房的照会。

　　5、《通知》所称商品房包括预售商品房、现售商品房和存量房屋。北京市2006年7月21日前已签约(认购)的商品房进行预售登记和权属登记的按原规定执行。