受累增值税 杭州房企终止IPO亢奋

　　叶国靖

　　“一个月前，Morganstanley资产服务咨询(中国)有限公司(下称“大摩”)旗下一行数人，召集我们秘密开会，希望对接正在谋划IPO的浙江房地产企业，展开私募等多种形式合作。不过，土地增值税的出台让大摩产生了疑虑——毕竟，房地产公司的利润被摊薄了许多，报表也不好看了，IPO的道路变得更加坎坷了。”与大摩过往甚密的第一太平戴维斯(中国)有限公司杭州办事处总经理杭根宝近日向《第一财经日报》透露。

　　以大摩为代表的机构投资者的脸色变化，给正在谋划IPO的杭州房企造成了心理阴影。据《第一财经日报》调查：在宏观调控背景下，政策趋紧、信贷收紧，杭州地产界涌动上市暗潮。继绿城(中国)控股有限公司(3900.HK)逆市IPO，杭州一批品牌开发商集体亢奋，纷纷表明IPO意图。其中，金都房产(集团)有限公司、杭州滨江房产(集团)有限公司(下称“滨江房产”)、杭州广宇房地产(集团)有限公司、坤和建设(集团)有限公司、浙江旅游房地产开发有限公司(下称“旅游房产”)、杭州宋都房地产(集团)有限公司等企业，均在不同程度地展开IPO相关事宜。但土地增值税的重新清算很快扰乱了上述企业的上市步伐。

　　税务专家称，土地增值税将直接影响地产开发商的毛利润。估计毛利润在30%至35%的开发商将无法承受毛利润下降10%。由于四级税收累计性质，对于利润率较高开发商的影响更大。而发审委内部掌控的标准大致是年净资产收益率在10%左右，资产负债率在70%以下，因而国内许多房地产公司都很难达标。

　　“土地增值税一出台，滨江房产像被剥了一层皮。2006年，这家公司改变了以往内敛稳健的行事风格，疯狂囤地，为IPO增加砝码。现在，这些土地同时也增加了不少负担。”杭根宝不无忧虑，“这使得上市充满变数。”

　　一位杭州房地产企业的负责人亦告诉记者，滨江房产拥有“既幸福又沉重”的未来。滨江房产是目前在杭房企通过公开市场土地储备最多的企业，但据银行界人士介绍，它的资产负债率非常高。这次新政出台，使得它的IPO不一定能成功。

　　浙江阳光房地产投资顾问有限公司的数据也证实了上述消息：2004年~2006年，住宅土地取得量(以尚未开盘项目计)最多的前十家房企(按公开市场取得的土地面积排名)，滨江房产尚未开盘的土地储备为438亩，位列第一。

　　DRLL刘力主创工作室总经理刘力就此认为：根据土地增值税清算政策，房地产开发项目前期可抵扣的地价越低，其囤积成本与开发成本便会越高。依靠囤地、捂盘获利的开发商，将面临重税冲击。

　　“最近我也碰到了土地增值税的问题，短期内大家都比较恐慌。囤地越多，代价越大，尤其是早期的协议转让土地。”浙江昆仑控股(集团)有限公司总裁、旅游房产董事长叶健近日在接受《第一财经日报》采访时称，受制于土地增值税，旅游房产逐鹿资本市场的策略也发生了转向。

　　在叶健眼中，IPO大门慢慢关上的同时，买壳的窗却在打开。“公司之前决定两条腿走路，即IPO与买壳同时展开，但从现在的政策与市场环境来看，买壳的条件比较成熟。土地增值税出台，更是削弱了地产公司的年净资产收益率。相比而言，买壳的门槛比较低，也相对便捷。”

　　“我们已经在深交所选中了一只非地产类的ST