房地产：加息压力显现 遭遇政策打击

　　国都证券

　　孙志敏

　　事件：1月30日，万科、招商、华侨城、保利、金融街等一线房地产股出现猛烈下跌，跌幅均在6%以上。我们分析，主要是深圳市清缴此前12年未曾收缴到位的房屋公用设施专用基金带来的心理压力以及市场对加息的预期相对强烈所致。

　　简评1、深圳市清算未缴清的房屋公用设施专用基金，形成持续政策打击。

　　房屋公用设施专用基金是用于物业共用部位、公用设施及设备修理、更新、改造项目的基金，是房屋

　　1994年颁布实施的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中就明确规定：“开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区的建设总投资2%的比例，一次性划拨住宅区的公用设施专用基金”。但10多年来，由于种种原因深圳市房屋公用设施专用基金基本没有划拨和收取过，全市的“欠缴规模”惊人。

　　为规范房屋“养老金”管理制度，06年3月和6月，深圳市政府正式颁布《深圳市房屋公用设施管理规定》，其中明确了该公用设施专用基金的缴纳主体、缴纳标准、管理制度和使用程序、以及收取的范围、专用基金收取的计算基数、管理机构的设立与职责分工等内容，对公用设施专用基金进行收取与追缴、管理工作。深圳市公布：从06年8月1日起正式收取房屋公用设施专用基金。

　　据调查，目前深圳主要的开发企业在已开发项目中都预先提取了公用设施专用基金，因此调控政策带来的心理压力大于实际影响。

　　2、加息预期不断强化、压力提前显现。

　　06年12月国内CPI涨幅突破2%，使主要研究机构对于人民币07年内加息的预期快速提升、并多数对于加息1-2次达到一致共识，如华旗、大摩、中金公司、申万等国内外知名机构。

　　07年施工面积增速可能进一步下降使得国内住宅房地产供需矛盾进一步激化、房价将继续上涨，使得绩优房地产股的长线投资前景继续看好。但短期的房地产股价格在人民币升值的预期下急剧上升后可能在加息的预期下出现阶段性的调整压力1月中旬，出台征收土地增值税政策成为07年房地产调控的第一枪。而近期通胀压力随着粮食价格的攀升而再次抬头，加息压力加剧。同时，人行周小川行长关于在上海参加瑞士银行年会时表示：央行正在密切关注房地产价格；建行研究部的报告指出，07年央行很有可能以0.27个百分点的幅度加息1-2次。

　　这些信息直接强化了加息对于房地产股的调整压力，尤其是周小川行长回避利率可能提升问题的态度使得加息预期更加倾向肯定。对于估值出现一定溢价的房地产股而言加息压力成为继土地增值税之后的又一负面因素，导致当日一线房地产股纷纷大幅走低。

　　3、连续的负面因素动摇房地产股的投资信心、迎来阶段性调整行情。

　　相距1月中旬的土地增值税政策不到十天，深圳市收缴未到位的房屋公用设施专用基金政策出台，以及加息传闻广泛传开，导致房地产股遭遇接二连三的打击。这和我们前期的预期基本吻合。因为仅仅一个土地增值税可能只是影响房地产公司10%左右的利润，而房屋公用设施专用基金的影响也在净利润的10%以内，都只是幅度比较小的冲击，但是在不足一个月的时间内房地产股还将面临加息等调控措施的冲击，使得房地产股的投资信心可能陆续松动，最终迎来房地产股的阶段性调整行情。

　　据主流宏观研究机构认为，加息的具体时间可能在春节前，因此市场最终提前反映加息的冲击影响。

　　4、维持住宅房地产公司“中性”、土地开发和

　　在07年1月中旬土地增值税政策出台后我们下调住宅房地产股的投资评级至“短期-中性、长期-A”。加息预期的强化使短期房地产股的走势更加不乐观。但是基于政策调控对象不同和人民币升值以及土地价格将暴涨的预期分析，我们对于土地开发类和商业地产的优质公司仍然维持“短期-推荐、长期-A”的投资评级，并建议利用阶段性的调整冲击之后积极关注优质的商业地产和土地