房地产：深圳追缴房屋养老金政策评析

　　天相投顾

　　杨兴风

　　事件描述：

　　2007年1月26日，深圳市国土资源和房产管理局发布《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》要求房地产开发商在今年4月1日前缴交1994年11月以来所有竣工项目的公用设施专用基金。

　　通知指出，专用基金用于房屋共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造，是房屋的“养老金”。按照规定，特区内的房屋：对1994年11月1日至1999年6月30日间竣工交付的，按建设总投资2%的比例执行；1999年6月30日以后竣工交付的，按除地价以外的建设总投资2%的比例执行；特区外的房屋：凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设(物业)总投资2%的比例执行。

　　对上述建设(物业)总投资暂按项目建安工程总造价计算申报。

　　评论：深圳市此项政策对房地产公司影响有限，市场预期大于实际影响。

　　1、此项政策的出台在我们的意料之中深圳市的《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》的相关规定在2006年3月和6月的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》以及《关于收缴房屋公用设施专用基金的实施意见》就有所体现，主要是针对开发企业少交、不交，甚至违规利用房屋公用设施专用基金等行为所采取的手段。

　　2、该政策对深圳市房地产市场的影响分析深圳市2005年房地产投资额为423亿元，假设地价占投资额的30%，应交的专用基金为423*0.7*2%=5.92亿元(根据1999年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资百分之二的比例执行)，从1994年至2006年，总额大约在60亿元之内(2002年投资额为355亿元，之前数额均小于该数)。

　　3、该政策对上市公司的影响分析由于是对专用基金的收取和追缴，并非新的收费项目，因此预计对之前按规定缴纳房屋公用设施专用基金的地产公司影响有限。

　　假设上市公司以前从未上缴过该项费用，此项政策对公司的影响也很小。我们选取部分在深圳开发项目的上市公司2005年年报数据，按除地价以外的建设总投资2%的比例计算(其中建设总投资以主营业务成本作为测算依据，地价按收入的30%估计)，大体估算出应缴费用约占该年净利润的1%左右。

　　4、此项政策对市场的影响分析由以上分析我们可以看出，深圳此项政策的出台对房地产上市公司的影响较小，但却给投资者带来了其他地区效仿此政策的预期。此外，该政策与前期建设部90平米占70%政策、土地