房地产：政策重拳再袭深圳地产商

　　中信证券

　　王德勇

　　一、情理之中而又意料之外的政策重拳

　　2007年1月26日，深圳房地局网站公布《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》。该通知的出台，既在政策调控的情理之中，但是也出乎大多数企业的意料之外。

　　之所以说情理之中是因为去年3月份，深圳市政府以40号文的形式公布了《关于印发深圳市房屋公用设施专用基金管理规定的通知》，同时于6月份以85号文的形式公布《关于收缴房屋公用设施专用基金实施意见的通知》。两个通知中明确规定了公用设施专用基金的征收办法。

　　2006年8月1日起深圳全面启动了专用基金的收取与追缴工作，截至2006年12月31日，仅5个月时间，全市已有103家房地产开发企业主动申报缴交116个房屋项目的专用基金共计7.18亿元。

　　但是，该通知的出台还是出乎许多企业的预料，这主要有两点：第一是对政策的执行的力度估计不足，涉及94年11月1日以后所有的项目；第二对政策的执行时间估计不足，通知规定本年4月1日前清算自查，时间之紧，出乎企业预料。

　　二、保守估计，将使开发商付出

　　近50亿真金白银公用设施专用基金征收的依据和收费标准如下：(一)特区内：对1994年11月1日至1999年6月30日间竣工交付的房屋项目，按建设总投资百分之二的比例执行；1999年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资百分之二的比例执行。

　　(二)特区外：凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设(物业)总投资百分之二的比例执行。

　　根据深府办2006年85号文，专用基金收取的计算基数以房屋项目的建设总投资为计算基数。在市人大常委会对该“建设总投资”以法规解释方式作出清晰界定前，收取专用基金时，暂以建安工程造价和地价为计算基数(其中特区内1999年6月30日以后竣工交付的房屋项目专用基金收取的计算基数不含地价)，建安工程造价的确定，以该房屋项目办理房地产登记时提交的并经建设主管部门及其他相关部门审核的建筑安装工程竣工结算书为依据，地价款以土地出让合同载明的价款额为准，待“建设总投资”概念及范围明晰后，再进行全面清算，多退少补。

　　我们根据政策精神和历史上交该项基金的情况进行测算：

　　1.我们按照政策规定的方式计算：

　　从1994年到2006年深圳房地产总投资额在4000亿元左右；假定地价加上建安成本占到总投资的60%；征收比例按照2%来计算。

　　按照该方法计算：

　　应缴额=总投资(4000亿)*60%*2%=48亿元

　　2.我们按照历史上交情况来测算：

　　2006年，深圳116个房屋项目的专用基金共计7.18亿元，我们假定深圳房地产项目900个来测算：

　　应缴额=900÷116*7.18=55.7亿两种方法我们取算术平均，初步测算，该项政策影响数为51.85亿元。

　　即按照保守估计深圳开发商也将付出大约50亿左右的真金白银。

　　三、有关公用设施专用基金的主要内容

　　1.什么是房屋公用设施专用基金房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的大中修、更新、改造项目，不得挪作他用。

　　房屋本体维修基金，用于房屋本体公(共)用设施的维修养护项目。

　　房屋本体公(共)用设施，包括承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

　　2.公用设施专用基金征收的准备工作深圳市国土房产局成立了专用基金收取工作小组，专门负责专项基金的收取及相关工作。工作小组已设立了专用基金收取的临时账号，完成专用基金票据的印制和领取工作；拟定了专用基金收取工作的工作流程；将该项工作已纳入了房地局办文系统；已于2006年7月24日在《深圳特区报》、《深圳商报》刊登了《关于缴交房屋公用设施专用基金的通告》。可以说收取专用基金的准备工作已全部就绪。

　　3.公用设施专用基金征收的依据和收费标准

　　(一)特区内：对1994年11月1日至1999年6月30日间竣工交付的房屋项目，按建设总投资百分之二的比例执行；1999年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资百分之二的比例执行。

　　(二)特区外：凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设(物业)总投资百分之二的比例执行。

　　根据深府办2006年85号文，专用基金收取的计算基数以房屋项目的建设总投资为计算基数。在市人大常委会对该“建设总投资”以法规解释方式作出清晰界定前，收取专用基金时，暂以建安工程造价和地价为计算基数(其中特区内1999年6月30日以后竣工交付的房屋项目专用基金收取的计算基数不含地价)，建安工程造价的确定，以该房屋项目办理房地产登记时提交的并经建设主管部门及其他相关部门审核的建筑安装工程竣工结算书为依据，地价款以土地出让合同载明的价款额为准，待“建设总投资”概念及范围明晰后，再进行全面清算，多退少补。

　　(依据标准)

　　特区内：依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定。该条例是1994年11月1日正式实施的。当时规定，开发建设单位应按住宅区的建设总投资百分之二的比例缴交公用设施专用基金。1999年6月30日，市人大对该条例进行了修正，规定开发建设单位应当按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例缴交公用设施专用基金。因此，特区内专用基金就有两个不同的缴纳标准。

　　特区外：在1994年10月1日到1998年10月1日之间，依据的是《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定：开发建设单位应按住宅区的建设总投资百分之二的比例缴交公用设施专用基金。而1998年10月1日后，依据的是《广东省物业管理条例》的规定：由物业建设单位按物业总投资的百分之二划拨维修基金。因此，宝安、龙岗两区凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设(物业)总投资百分之二的比例缴交专用基金。

　　4.公用设施专用基金缴纳的方式及惩罚措施对于2006年3月13日后竣工的房地产项目，要求开发建设单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定交清该项目应交纳的专用基金。

　　如果不交清专用基金，则暂缓办理该项目初始登记手续，市主管部门还可以依法暂停该单位房地产开发资质。

　　对于2006年3月13日前尚未交纳专用基金的房屋项目，由深圳市国土房产局统一组织全市的清缴工作。各区主管部门对未按规定交纳专用基金的开发建设单位责令限期交纳；开发建设单位逾期仍不交纳的，区主管部门可依法申请人民法院强制执行，清缴专用基金本金和滞纳金。情节严重的，区主管部门可提请市主管部门依法暂停该开发建设单位的房地产开发资质。

　　5.公用设施专用基金首次缴纳后的后续管理专用基金的使用超过首次筹集金额的70%时，应当续筹基金，续筹专用基金的标准应不低于首次筹集的标准。

　　业主大会对专用基金续筹标准作出决定的，在不低于本规定限额的前提下，从其决定。主要是由业主大会来决定和组织续筹，续筹的资金，主要由全体业主来分摊。

　　房屋公用设施专用基金是专用于房屋维修的资金，实行的是“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给了房屋的新的产权所有人。只有因拆迁、自然灾害等原因，房屋灭失的情况下，业主才可以持本人身份证、房地产权注销证明，到主管部门办理专用基金个人账户注销手续，才可以提取账户中的剩余款项。

　　专用基金属业主所有。关于专用基金的管理问题，遵循的是“专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管”的原则，市、区主管部门分别设立相应的管理机构对收取的专用基金进行管理。也就是说，是由政府代管的。

　　在设立公用设施专项维修基金之前，开发商已经支付的公用设施大修、改造费用，如果在房屋的保修期内是不能扣除的。超过房屋的保修期后，所支付的公共设施的大修改造的费用，一定要经过全体业主召开专门的会议研究作出决定，经业主大会同意扣除的，要完善有关手续，凭这些手续，可以先向主管部门交清房屋公用设施专用基金的前提下，到主管部门办理相应的扣除手续。

　　管理机构可以依法进行增值运作，增值运作的收益除了增值运作必要的工作成本费用以外，都归业主所有。专用基金只能用于物业共用部分公用设施及设备的大中修更新、改造项目，不得挪作他用。

　　6.公用设施专项基金政策出台后的征收情况万科地产成为深圳市首个交纳维修基金的开发建设单位。交纳维修基金的项目有第五园(一、二期)、盈富家园、瀚海东岸家园、尚都花园、桂园小学教师住宅楼等。龙岗区、盐田区也有项目交纳了维修基金。据深圳市国土房产局统计，2006年8月1日共收取维修基金2600余万，其中市国土房产局收取2006年3月13日之后竣工项目的维修基金1500多万，六个区收取2006年3月13日之前竣工项目的维修基金1100多万。

　　四、意味深长的政策重拳预示着调控的新思路该项政策连同前期公布的土地增值税政策意味深长，预示着调控的新思路：

　　1〉利益的再分配的同时实现国家利益的最大化该项政策连同前期公布的土地增值税政策，无疑都起到了利益再分配的作用，两个政策直接导致了开发商利益的损失，同时实现了国家利益的最大化。

　　2〉构建

和谐社会的同时缩减贫富差距房地产行业以民营企业为主，房地产市场的景气使许多涉足者暴富，征收公用设施专用基金客观上起到了缩减贫富差距的作用。(按照理论上来讲，公用设施的维修应该是谁受益谁缴纳，开发商并不是公用设施的受益者和使用者。)

　　3〉从紧是今年调控的主基调从2007年的一系列政策信号来看(建设部普通住宅标准调整、

商务部否认人民币准许升值区间、土地增值税严格征收和深圳市出台的规定)，偏紧是今年政策的主基调。矫枉难免过正，但从紧依然是政策的主旋律。

　　五、我们再次提示地产股风险，谨慎考虑，将评级调至中性

　　我们认为，就该项政策而言，虽然会对开发商利益造成一定程度的损害，但还不会造成伤筋动骨的影响。关键的是已经出台的政策预示着本年调控的趋势。

　　我们要明确指出的是：

宏观调控是一个常态，根据往年的历史，目前正地进入宏观调控的前夜，需要高度注意风险。2007年可能的政策主要集中地土地、税收、信贷三个方面，其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。

　　目前地产股估值水平处于高位，再考虑到调控政策的预期，出于谨慎考虑，我们将地产板块的评级由强于大市调整为中性。

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