房地产：土地增值税清算管理影响分析

　　天相投顾

　　牛继中

　　事件描述：

　　此前，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，对土地增值税清算的时间和标准，包括清算单位、清算条件、清算应扣除的项目以及对清算后再转让房地产的处理都做了规定和说明。

　　昨日，国税总局发布名为《土地增值税并非新税种》的主题文章，强调：征税办法在各地早已执行，且按照相关条例，土地增值税并非对所有转让项目征收而有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担，与此相对应，数十家上市公司先后发布公告表示《通知》对公司影响有限。

　　评论：

　　一、早在1993年《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和1995年《中华人民共和国土地增值税暂行条理实施细则》中就对土地增值税的缴纳做过规定，此次《通知》的下发并不是新税种的设立，只是在原有基础上所做的补充和说明。之前由于受成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，基本采取预征土地增值税的方式，对各地而言容易产生两个问题(1)征收标准不一。例如北京按0.5%或1%征收，天津按1%征收，深圳按0.5%或1%征收(2)开发企业实际支付的款项有可能偏离政府规定的法定水平。预征土地增值税规定的比例有点一刀切的意味，并未考虑公司、项目的实际情况，势必与政府规定的水平有所偏差。

　　二、此次《通知》确定了清算应扣除的项目，并对以往征税过程中存在的问题进行了明确，规避了之前容易出现的问题，具有较强的操作性。主要体现在(1)单一项目按物业类型分别清算，整体项目按分期开发分别清算。《通知》规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算(2)对房地产开发企业有可能推迟或拖延土地增值税清算的情况做了规定，对公司的现金流有一定影响。包括规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算等具体内容。

　　三、尽管《通知》操作性强，但依然存在不确定性(1)《通知》规定各省税务机关可依此结合当地实际情况制定具体的清算管理办法，因此存在各地结合实际情况有所调整的可能性(2)对于在土地增值税暂行条例公布之后已竣工但并未按标准严格缴纳了土地增值税的项目，是否会追缴，《通知》并未明确。

　　四、经初步测算，如果严格按照累进税率制度进行缴税，主营业务利润较高的项目，缴税金额将大幅提高，房地产企业开发成本将增加，具体增加比例视各项目利润情况而定。对于开发企业是否将所增加的成本转嫁于消费者，需要分别考虑(1)普通住宅项目，由于其利润率不高，增值额普遍未超过扣除项目金额的20%，将免征土地增值税，因此不存在转嫁的可能，反而有利于保障中低收入人群的利益(2)对于高档项目，销售单价的提高使消费者存在一定购买压力，有可能延缓销售回款的速度，反过来对企业也有所影响，因此开发商将结合市场供求关系做具体调整。总的来说，税收政策将鼓励普通住宅项目的开发建设，限制高档物业的开发。可以预计，今后的宏观调控将仍以此为主线，包括在前期土地供应方面，通过容积率等硬性指标的调整，对物业开发类型进行限制；在金融方面，加强银行对高档物业贷款的管理，包括提高首付比例、贷款利率等，以此限制高档物业的开发。综上所述，本轮行情的调整使以普通住宅开发为主的房地产上市公司存在错杀的可能。

　　五、《通知》的下发从内容规定来说比较严厉，与之前建设部“90平米以下住宅设计要点”征求意见稿迅速夭折相对应，体现出了政府对房地产行业调控的决心和力度，因此，受房