房地产：土地增值税显国家房控坚定决心

　　长江证券

　　刘焱

　　事件描述

　　2007年1月16日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,明确从07年2月1日起房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围,改“预征”方式为主的土地增值税缴纳为“清算”方式缴纳。

　　事件评论

　　第一，我们认为此事件本质在于：去年房地产市场调控效果收效甚微。

　　06年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.2%，其中深圳和北京分别上涨了13.7%和11.6%,从而为进一步的实施有效调控提供了依据。从这次实施的政策细节来看，要求从下月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。

　　我们了解到我国绝大部分的房产开发企业此前大致按照房产销售收入的1%-2%进行预征缴纳，而到了项目全部结算后土地增值税并未认真进行清算，并且还有部分地区尚未开始征收，可以说国家出台的税收清算政策在各方的博弈中并没有获得实际贯彻实施，使得很多房地产企业在政策的变通中获得了“减免税”待遇。这次通过征收方式的改变将大大改善这种状况，进一步显现国家采取税收手段进行调控的有效性。

　　第二，税收政策制定的细化加强了可控性和可操作性，我们对政策有效实施和预期效果还有待关注。

　　这次《通知》规定,土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。根据征收具体税率我国实行的使四级超率累进税率：税率从30%-60%,但是值得关注的是普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%,可免征土地增值税。因此这次规定基本明确了应纳税标的划分，避免了开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值和隐瞒开发标的等级避税的可能。

　　同时这次对房地产开发成本(即可扣除项目)也进行了明确的规定，解决了此前确定方法不详的弊端，比如这次明确的解释了土地增值税的扣除项目为：1.取得土地使用权时所支付的金额;2.土地开发成本、费用;3.建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;4.与转让房地产有关的税金；5.规定的其他扣除项目。税收政策的制定对清算办法进行了细化，以清算方式征收土地增值税的可控性和可操作性加强,这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

　　但是我们必须考虑到当前我国的具体国情和政策贯彻执行的有效性，对此次政策最终有效实施和所能达到的预期效果还有待关注。

　　第三，国家加强税收手段调控房价，政策重心由买方市场过渡为卖方市场。

　　我们认为在当前我国国民经济保持快速健康的发展，外贸出口持续增加，资本市场货币流动性加速的背景下，国家选择利用税收政策来调控整个地产市场不失为明知之举，相比其他调控手段而言，税收手段最主要的优点可以规避不同市场主体之间互存风险。并且我们可以发现这次规定的出台也改变了市场的调控对象，比如2006年11月出台的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》要求二手房个人售房者必须提供土地增值税的完税证明，否则将按二手房交易价格全额的1%征收率征收土地增值税。可以看出国家的调控重心先从市场消费者实施“清算”政策转变为现在的房地产开发企业，这一举措将有效平衡房地产市场买卖双方力量，改善了市场的供求关系，为进一步完善房地产调控创造了有利条件。

　　第四，我们认为在此政策下，开发商将遭遇成本压力，但影响各不相同。

　　我们认为此次税收清算导致开发商将遭遇成本压力，但是对于各家房地产开发商的影响却不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司而且拿地价格非常低廉的房地产开发企业未来利润水平会有一定的负面影响，当然这种影响程度和具体时间仍主要随着房地产企业不同开发项目的进展而波动。但是对于一些长期从事普通住宅开发(特别是

　　最后特别值得注意的是对于房地产企业来说，假如这部分税收成本的增加如果在可承受的范围之内，那么我们认为房地产市场供求关系仍将是影响房价变化的决定性因素，也是影响房地产企业利润水平的最终决定性因素。因此我们建议投资者不必对此政策出台恐慌，可以继续关注一些具有较强开发能力、品牌溢价优势的优质房地产企业。